２００６年可谓是房地产业的“多事之秋”。岁末将至，回顾今年的珠海楼市，房地产市场呈现出哪些前所未有的新特点？未来的发展趋势又将会如何？带着问题，记者采访了珠海国鼎集团营销总监郭凌勇。

　　短暂观望后步入快速复苏期

　　２００６年上半年，中央和各地方政府为稳定房价、促使房地产业健康发展，对房地产市场实行了一系列的宏观调控，在这样的政策形势下，珠海楼市受到了一定程度的影响，从５月份开始步入一个短暂的调整时期，市场观望气氛加重。在采访中，郭凌勇认为，珠海的房地产市场经历多年的发展已经是一个比较成熟的市场，并有其自身的发展特点和特色。珠海楼市是由一个内外并重的消费群体系在支撑，本地二次或多次置业群体换房速度和频率在不断地增加，使得市场的潜在客户群体在持续地增长，总的需求量保持一个稳定上升的良好形势，这种市场上实际存在的需求状况，使得珠海楼市在经历了短暂的调控观望期后，迅速扭转了平淡的态势，步入快速的复苏阶段。

　　郭凌勇告诉记者，从目前珠海楼市一些主要在售反馈的信息显示，９月份开始，珠海各楼盘的客户来访和咨询量明显地增加，销售情况也显著好转，房地产业的“金九银十”再次重现，新政带来的负面影响被一扫而空，市场呈现供需两旺的良好发展态势，新的热点再次呈现。

　　房价继续保持平稳增长态势

　　郭凌勇认为，珠海楼市虽然经历了宏观调控的阵痛，个别开发商在项目定价上表现谨慎，但从市场价格的整体走势上判断，全年的房价仍然在平稳上升，而下半年的市场需求情况有增无减，特别是“十一”之后，积蓄了小半年的购房能量得到大量的释放，再加上珠海外域中高端购房客户的不断增加，珠海主城区内可供开发的土地总体趋势越来越少，区域供给的结构性失衡造成的价格拉动效应，房地产开发过程中刚性成本的大幅提升，珠海城市发展的利好因素不断增加，这些因素决定了珠海的房价在２００６年仍然保持了一个平稳增长的态势，并出现了进一步的上涨空间。

　　据珠海市相关政府部门公布的数据显示，２００６年１月的商品住宅预购均价为４７３３元／平方米，至７月份已涨至５６２０元／平方米，而１～１０月全市住宅的销售面积为１３４．０６万平方米，同比仍然增长１７．２％。

　　楼市竞争态势日趋复杂化

　　郭凌勇认为，近年来，珠海房地产在经历以城中村改造为主导的大盘时代后，项目的整体开发水平已有较大幅度的提高。而随着万科、仁恒、中化方兴、方圆等外来地产大鳄的进驻珠海楼市，带来了全新的产品开发和营销理念，加上本土龙头开发企业华发和格力等多个项目的强势面市，目前，珠海房地产市场已呈现出列强争斗的局面，并出现了渐趋复杂的竞争新态势。他分析认为，从地域划分上看，目前，珠海楼市出现了珠海和中山坦洲、三乡等楼盘的竞争，同时，也出现了主城区和西区的竞争；从楼盘规模上看，出现了大盘和小盘之间的竞争；从开发商层面上看，出现了本地实力开发商和外来地产大鳄之间的竞争。

　　“在这种竞争形势下，珠海开发商之间的关系也发生了一些转变，一是加速促成了本地开发商之间的合作，二是促成了本地和外地开发商之间的合作，目的是以此来抗衡外来房地产大鳄。”郭凌勇认为，今明两年珠海房地产市场考验的将是各个开发商的综合实力，不同层次的开发企业将会采取不同的开发策略，或者强势引入实力派的合伙人，或者打造高附加值的产品，或者通过整合自身资源寻找市场空白点。总之，珠海房地产开发水平将在一系列的竞争和合作中得到大幅度的提升。

　　值得期待的项目将越来越多

　　从目前获悉的市场数据来看，２００７年珠海全市将大约有２００万平方左右的住宅面积推出，可以预期的是，明年珠海的房地产市场将展现更加激烈的竞争。

　　郭凌勇分析，明年珠海楼市将呈现出更多的热点。首先，位于情侣路沿线的一、二线海景楼盘将重燃战火，拉动高端项目整体水平的上升。“拥有优越景观资源的海景楼盘曾经一度是珠海楼市的一大亮点，但近两年来情侣路沿线新开楼盘的减少使得一线海景项目逐渐淡出市场。２００６年底，随着万科金域蓝湾的强势介入，中化方兴每一间花园在勤修内功，丹田美丽湾二期十里阳台的高价上市，国鼎棕榈海岸默默酝酿，华发龙庭和九洲在精心打造，还有山海一品、水湾六号、景山一号、龙园８号等一、二线高端海景项目的推出，将重新点燃２００７年海景楼盘的战火，这一批全新的项目在开发水平和产品价值上都将大大超过以前的海景楼盘，将成为珠海房地产高端项目的典范之作。”

　　其次，大盘开发将成明年珠海楼市的热点，同时营销策略将随之提升。郭凌勇告诉记者，在明年市场上推出的项目中，有不少都是占地数万平方米以上的大型楼盘，如新香洲的仁恒星园、中珠上城、云山诗意、五洲康城等，加上坦洲的州际新天、中澳新城、锦绣阳光花园和斗门的几个超大盘，明年市场上的大盘竞争将成为一大热点，这些项目的开发策略、营销理念在大幅提升的同时，将引领着市区楼市进入战国时代。

　　此外，小盘开发将走“短平快”的差异化路线，并在调整中实现自我增值。据郭凌勇介绍，明年珠海市区内仍然有不少小规模的楼盘将要开发，“小型楼盘虽然没有大社区的规模、环境和配套，但可以充分利用自身优势，走短平快和差异化的路线，通过不断地调整自身的开发和营销策略，实现项目的自我增值，从激烈的市场竞争中寻找自己的一片空间。”