| 《珠海市物业管理条例》将成为业主权益保护法 |
| 作者：刘 翱 出处：珠海特区报 日期：2007-03-12 浏览人数：4157 字体大小：大 中 小 |
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编者按：
《珠海市物业管理条例》（征求意见稿）（下称《条例》）分别于２００７年２月５日、２月１０日在珠海人大网、《珠海特区报》全文公布，公开征求意见。《条例》公布之后，恰逢十届全国人大五次会议的召开，中国立法史上审议次数最多（七审）的《物权法》有望获得大会通过，业主权利即业主建筑物区分所有权将得以正式确立。在此之际，记者（以下简称记）采访了市消委会律师顾问团成员、房地产法律专业人士林叔权律师（以下简称林），他就《条例》的修订提出了如下建议。希望此文的对话能起到抛砖引玉的作用，引起社会各界对条例的修改给予更多的关注和讨论。
《条例》的修订必须突出和加强对业主权利的保护?鸦修订后的《条例》应当成为业主维护其在物业管理领域中合法权益的保护法。
●记：《条例》第一条规定，“为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”本条的规定，凸现了条例起草者平等保护业主和物管企业权益的出发点。对此，你有何看法？
□林：《条例》的修订是关系珠海民生、关系珠海社会和谐的大事。在《物权法》即将正式确立业主权利之际，《条例》第一条中“维护物业管理企业合法权益”的表述还应当斟酌。也就是说，《条例》的修订必须突出和加强对业主权益的保护，使之成为业主维护其在物业管理领域中合法权益的保护法。
在现阶段，相对于物管企业来说，业主是弱势群体，在业主与物管企业之间的物业管理合同关系中，业主往往处于相对的弱势地位，主要表现在业主对物管合同的订立严重缺乏话事权。在前期物业管理时期（即业委会成立之前），许多小区选聘物管企业是由开发商越俎代庖的。而在业委会成立之后，由于业委会的法律地位未确立，没有相关的业委会组织法，业委会产生过程缺乏制约，所产生的业委会普遍缺乏公信力，难以代表全体业主的利益，在选聘物管企业中“黑箱”操作的几率极高，业主的利益经常被业委会所损害。
而物管企业在物管活动中通常处于强势地位甚至霸王地位。在现阶段，多数物管企业是开发商的关联企业，先天性地处于强势地位。这种“先天性”使得物管企业在取得物业管理权中处于一种“先占”的态势。尤其是在业委会成立之前，这种“先天性”使得业主丧失了自主选聘物管企业的权力。而且，物管企业是企业法人，它的权利已经有《公司法》等大量民商法律法规的保护，完全没有必要再通过《条例》这样的地方性、专门性的法规给予特别的权益保护。
为此，《条例》的修订要处处体现对业主权利的保护，并在一定程度上限制物管企业的强势地位，这样才能从根本上解决当前物管领域中存在的种种矛盾和问题。
社区居委会的社区管理职能不能及于业主的物业管理权。
●记：《条例》第三条规定了社区居委会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作的职责；第七条规定了业主大会、业委会应当接受社区居委会的指导和监督；第十三条规定了业委会委员候选人采用业主自荐及社区居委会推荐相结合的方式产生；第十九条、第二十条、第二十二条规定了由社区居委会组织召开业主大会进行业委会的选举换届；第二十三条规定了业主大会会议的组织费用接受社区居委会监督管理；第六十九条、第七十二条规定了由社区居委会组织推选业主代表进行物业共有部分的维修、更新、改造工程的招标工作及维修、更新、改造费用的筹集。上述各条规定，均赋予了社区居委会对住宅小区物管工作进行指导、监督的职能，使居委会的社区管理职能延伸至业主的物业管理权。对此，你有何观点？
□林：条例草案的这些规定为居委会不恰当地干预和防碍业主对物权（房屋所有权）的行使创造了机会。
居委会行使社区管理职能和业主行使物业管理权的性质是完全不同的，不可混同。根据《物权法》原理，只有物业所有人才拥有对自己的物业（包括专有部分和共有部分）的占有、使用和处分权。业主大会及业委会的活动属于业主行使物权（包括物业所有权和管理权）。因而，居委会对社区公共事务的管理职能不能涵盖业主的物业所有权及物业管理权，也就是说其社区管理权不能及于社区内业主的物权。而如果《条例》赋予了居委会对业主大会活动的指导和监督职责，就等同于给予了居委会干预和防碍业主行使物权的权力。
私产保护是宪法原则，而平等保护私有财产也已经写进了《物权法》草案中。由此，如果作为地方性行政法规的《条例》赋予了居委会对辖区内的业主大会活动进行指导和监督的职能，不论如何符合现阶段的国情和珠海的“市情”，也不论如何具有怎样的可操作性，都应在遵守宪法的基础上，体现公允性。
降低业委会成立的门槛，促使业委会的普遍成立；实施住宅小区的整体移交制度，重构“前期物业管理制度”，将建设单位向业委会移交住宅小区前的物业管理责任赋予建设单位。
●记：《条例》第九条、第十条规定了住宅小区召开首次业主大会会议、成立业主大会、选举产生业主委员会的条件：（一）房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的５０％以上；（二）首套房屋出售交付使用超过两年，交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的３０％以上；（三）经交付使用建筑面积的全体业主户数的２０％以上书面同意，业主可以采用书面方式向街道办事处（镇人民政府）提出召开首次业主大会的要求。第十一条规定了业主在首次业主大会会议上的投票权；规定了有未出售物业的建设单位，有以业主身份参加业主大会的权利。第二十九条、第三十条规定了前期物业管理制度及物业管理服务费用的承担方式。对上述各条规定，你有何建议？
□林：对上述各条规定，应围绕着使修订后的《条例》成为业主维护其在物管领域中合法权益的保护法来进行。主要有二点：一是降低业委会成立的门槛，促使所有的住宅小区尽快普遍成立业委会；二是将建设单位向业委会整体移交住宅小区之前的物业管理责任赋予建设单位。核心在于实施住宅小区的整体移交制度以及重构“前期物业管理制度”。
《条例》第九条的规定我认为有不足：一是首次业主大会召开的条件过高，使房屋销售状况不佳的小区长期出于“前期物业管理时期”，先期入住业主的物业管理权长期被剥夺；二是业主大会的召开用的字眼是“可以”召开而不是“应当”召开，也就是说业主大会要不要召开以及何时召开、业委会要不要成立及何时成立是可以选择的。这样的规定势必造成有些小区长期不能召开业主大会，业委会迟迟不能成立，业主不能行使物业管理权、不能自主选聘物管企业。
住宅小区必须完成了由建设单位向小区业主的整体移交才能视为建设单位已经完成了开发责任，住宅小区的管理责任才由建设单位转移到业主及业委会；业委会成立并自行选聘物管企业之前的小区物业管理必须由建设单位负责；在建设单位负责小区管理的“前期物业管理”期间，业主不仅无需缴纳物业管理费，而且对建设单位所进行的物业管理有充分的监督权。
要彻底解决前期物业管理时期存在的诸多问题，大幅度地减少业主与建设单位、业主与物管企业之间的矛盾和纠纷，出路就在于住宅小区的整体移交制度的设立以及对前期物业管理制度的重构。在这方面，《条例》的修订还应当大胆创新，力求突破，以体现对业主权利的充分保护。 |
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