2006年12月31日下午在望京核心区域内的东亚望京中心售楼处内，举行了“三重安全投资分析论坛”。此次论坛将东亚望京中心项目的投资卖点进一步打透，为客户仔细核算投资回报率，并借助媒体达到迅速告知的目的，以促进项目短期之内的销售情况。 新浪房产和对此活动进行了现场直播。

　　到场嘉宾：

　　CBD总规划师 柯焕章老师

　　明天地产营销总监 贾玉鹏

　　资深房产产品分析师 冯国亮老师

　　东亚望京中心销售经理 张欢

　　东亚·望京中心 (论坛 像册 户型)位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的双子座建筑，将成为望京新地标建筑。

　　以下为此次论坛现场实录：

　　【张向东】各位来宾，各位嘉宾，大家下午好！欢迎大家冒着凛冽的寒风来到东亚·望京中心售楼处参加关于房地产投资安全论坛，下面我们论坛正式开始。首先让我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：CBD总规划师柯焕章教授；东亚·望京项目销售总理张欢；明天地产营销总监贾玉鹏先生；著名房地产产品分析师冯国亮老师；在座还有《北京青年报》、《北京晚报》京化时报》、《新京报》、《北京晨报》等京城各大房地产主流媒体，以及东亚·望京的部分客户，欢迎大家的到来。近期，建设部刘志峰副部长在“90平方米住宅设计颁奖会上”表示：“我国目前的住宅主导户型应该是90贫困户以下。90平方米以下的中小套型住宅要成为社会主流产品”；另外刘部长还表示：“今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征收等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型”。刘部长的发言充分表达了国家法改革房地产市场布局的决心，坚定了90平米以下小户型达到70%的决心。我们今天就谈这些问题。我们首先请CBD总规划师就“90/70”的政策意义以及望京小户型的投资价值做讲话。有请柯教授。

　　【柯焕章】谢谢各位！我在路上想起来上个月刚开了一次会，是望京区域配套，整个望京发展的影响。我也参加这个会，也做了一个发言，对于望京的发展情况提出一些意见，因为当时望京发展从开始规划一直到现在有20年左右。从第一个小区就做一个小区规划到现在，到这个程度已经形成这样的规模。产生了一些误解，对望京是不是个涡城，对这个问题谈了点看法。现在望京整个的区域应该说它占有了得天独厚的优势、条件，现在逐步在发挥。总体的趋势应该是很好的。整个望京区域市场的空间跟投资的效益肯定也是很好。在这个情况下，今天这个会要谈亚东望京中心我本来没打算来，因为具体投资项目不熟悉，也不懂，没有什么好说的。

　　【柯焕章】后来说是小户型这个项目，我还是比较感兴趣。而且在目前来说应该给予大的支持。应该说我对90平米以下，90%，70%这样新政我是比较赞成的，而且给予支持。国家做这样一个决策，确实从我们国家的国情、国策角度来考虑。当然这个新政出来以后，引起了方方面面极大的反响。区域内也有不同的意见。我觉得这里头还是有具体的问题肯定还是难以避免。比方说一刀切的办法肯定会有问题的。北京、上海、广州、深圳这样一些城市，和内地的中西部地区一样的政策要求，这个尺度也是会有一些问题。但是不管怎么说，咱们一开始对这个重大的决策，不管是哪个城市，首先应该积极的贯彻、实施。事实上前些年，我们国内尤其是北京住房消防，住房的建设，住房的消费发展来看，确实还是存在一些偏向。一边我们的住宅越盖越大，标准越盖越高，档次越来越高。另外一方面许多人望楼心态，买不起房，而且现有的居住条件还是很差，难以来改善。还有的受超前消费的一些误导，有的人甚至成了房奴。

　　【柯焕章】贷款投资买房子，现在又还贷，就消费不起了，也有相当一部分这样的人。所以贯彻这个新政，进一步思考，我相信对住房的需求，住房的消费今后会走向比较理性的地步。既经济又实用小户型的房子肯定会受到广大市民的响应和接受。另外确实也是，通过这次90平米小户型住宅全国来看，出现许多好的方案。所以我在一些场合也说，尽管90平米以下的小户型，只要精心的设计，精心的施工，同样可以做出很高档次，很高品质的房子。有一次我打一个比方，如果我们的设计能够做到像火车，像飞机，或者像汽车那样精心的设计，把它空间充分的加以利用，里头的设备都能非常的精致、小巧。那么大空间的住宅你还能做不好吗？我相信尽管90平米以下的小户型的房子也一定能够做好。可以做到既实用、经济又能够很舒适。这是内部空间的环境。

　　【柯焕章】所以这次中国建设部，中国楼市在部里头的支持下开展全国的设计竞赛，提出了那么多设计方案，其中入选优秀的设计方案，应该是很有价值的。相信对下一步的小户型的发展会起到很好推动和促进的作用。东亚·望京中心处于望京这样很好的地段，而且它率先来贯彻实施这个新政，这一点我觉得是非常可贵的，可佳的。而且是十分明智的，很适适宜。在目前来说尤其在望京这个区域，大量的大户型产品结构的情况下，能够推出东亚·望京中心，推出这样小户型的楼盘是非常及时的。而且可以说也成了不仅仅在望京，而且在北京市范围里头比较稀缺的资源。所以我看到一些材料里的分析，目前来说小户型一定会有很好的投资价值。我想肯定会受到相当一部分客户的欢迎，不仅是北京市，望京这个区域现在各种产业都在发展。

　　【柯焕章】我举个例子，就在东边九仙桥，大山子区域，现在以798为中心，又发展成为北京十大文化创新产业基地。前几天刚刚讨论了这个方案。又扩大文化创意产业。那个地方逐步的成为了吸引几万人就业的区域。这些人作为中低层白领的阶层，他肯定会欢迎这类的住宅产品。所以我是很有信心，像东亚·望京中心这个项目，肯定会有很大的市场空间，而且肯定也会有很好的投资价值，和投资效用。谢谢！

　　【张向东】谢谢柯教授，柯教授从规划设计的角度证明了，也陈述了咱们国家今年出台的“90/70”政策是非常务实的，也是非常有效的。柯教授也列举了种种案例来证明东亚·望京中心坚持走小户型道路是非常正确的。然后东亚·望京中心的小户型也是非常具有投资价值的。下面我们再有请著名房地产产品分析师冯国亮先生来就小户型投资发展趋势以及望京90平米以下小户型的投资价值来做一个论述。冯国亮先生对小户型产品非常有研究，他曾经也在网上不断的发表了数篇关于小户型产品的结构，还有小户型的功能配比方面等等重要的文章，在网上引起了很大的反响，他自己也经常给一些小户型的项目开发商请过去做一些关于小户型设计方面的一些讲演，下面我们有请冯老师。

　　【冯国亮】各位朋友下午好！很高兴在这里与大家见面。昨天早上醒来之后发现一场雪从天而降，大家都很兴奋。但是兴奋之余相信有很多人上班都迟到了，尤其是住在城乡结合部的朋友们，一见到下雪马上就会想到今天上班肯定会迟到，只是迟到时间长短的问题。有些人每天大概有两个多小时的时间在路上，由此以来生活与工作就会变得很辛苦。之所以出现这样的情况，其实与购房观念有一定的关系，今天我要讲的主题就是“转变居住观念，实现理性消费”。具体的内容包括两个方面，第一个方面是从产品研究的角度来解释小套型。另一方面是给大家选择套型的时候提供一些参考和建议。

　　【冯国亮】首先我从小套型本身讲起。目前市场上小套型的概念主要有五种，孟泰其和SOHO是以商住为主。“明天STUDIO”工作室是以写字楼为主。虽然90平米以下的套型日益增多，市场会进一步细分，大致可以分为三种情况。第一类是超小套型，这个并不难理解，就是我们所见到20到40平米的中小套型。还有狭义的紧凑套型，介于80到70平米之间，这种套型满足三口之家相对完整的需求。另外是介于两种之间的小套型，比如60到70平米的小两居。就分布区域而言，城市里的小套型可以分为两类，一类是城市中心高地价地区的小套型。这种小套型具有占居、商用的倾向。主要目标群体是商务流动人员。另一类就是在就业密集区周边的小套型，这种小套型具有移民的倾向。主要客户是购房的年轻人。其购房的门槛相对来讲比较低。我们东亚·望京这个项目更倾向于后者。

　　【冯国亮】很多人都认为套型面积一变小了之后，舒适度肯定会下台，标准肯定会下降，诈一看来是这样的，但是通过研究我们不难发现，住宅的舒适度与空间的大小并不完成成正比。套型面积变小并不是简单的将其开间与进身尺度缩小，而是在缩小基本尺度的情况下实现精细化，通俗一点来说套型产品要实现优生优育。以前我们搞项目开发的时候，在面积上竞争非常的激烈。今后随着中小套型逐步成为市场的主流，竞争逐步过渡到产品品质上来。目前，市场上有一些小套型还是有一些问题，主要体现在房型的合理性，还有筒子楼的痕迹上面。解决这种问题还是有一些方法。你比如说标准层空间的隔离布局，有针对的压缩空间的面积，内部空间的共享，功能的外移，以及家具建筑化等等。

　　【冯国亮】上面是以前我对小套型研究报告中的一些内容。下面我想就选购套型提一些注意的事项。我想买房的时候一定要特别注意三个方面，那就是性价比、保值度、还有生活形态。部分大家对住房单价关心度非常的高。从博客上看的话，绝大部分博客里面都有房价的内容。如果没有说行家两市，这个房价上不去。但是从我个人角度来看我更关心的是性价比和总价。人均30平米能够满足居家的基本需求。近期看到一个消息，北京市目前待售平均套型的面积是143.9平米，而北京目前我们说在做设计的时候考虑是北京每户是2.8米，很多家庭实际上用不了那么大的面积，而不得不被动的进行购买。由此必然会造成空间上的浪费。

　　【冯国亮】所以在这里建议大家不要过渡的来关注单价。另外要把住房性价比做认真的考量。我们每个人一生都会有换房三到五次左右。因此无论是投资也好还是自住，房产的保值度都是最值得关注的。如果我们不希望自己的房子在将来出现相对贬值的话，就有必要从城市发展、性价比、周边环境，还有产品品质、居住人群等方面进行综合的研究。刚才柯老师也讲了望京的总体发展形势，总体来看会有相当数量准白领来居住，我们项目是针对这一部分人来开发的项目。

　　【冯国亮】下面我要过渡到今天讲的主题，转变居住消费，选择理性消费。我们为什么要买房？买房选择一种居住的方式，或者是生活的形态。就像刚才最见面我提到的，我们每天在城乡之间奔波，每天提心吊胆的怕迟到，这种生活的方式实际上是太累了。因此我们在这里提出了要倡导这种理性的消费。就是结合自己当下实际需求的这种状况与自己消费的实际能力，同时结合中长期发展的需求，选择最适宜自己的生活空间和生活形态。很多人都认为地比较贵的地方就应该做大套型，其实不然。从发达国家的情况来看，他们的城市中心区也有很多的中小套型。主要是提供给年轻人来居住，我个人的观点，年轻人就应该在城市中来享受生活。也只有年轻人多了，这个城市才更加充满活力。将来会有很多年轻人向望京区域集中，这样必然会带来较大中小套型的需求。当然也不是所有人都能买得起房，肯定有相当一部分人要来租房住，有一部分人来投资。最后我要说，青春就是那么几年，希望大家好好的珍惜，同时也希望规划部门和开发的公司多替年轻人想一想。谢谢！

　　【张向东】谢谢冯老师，刚才冯老师谈话当中有两点，一个是小户型的性价比，和年轻人买房应该考虑自住的问题。我想这和今天东亚·望京中心提出的三重安全投资理论有两点是契合的。另外在三重投资理论第一个是投资的安全性，这个第一个安全就是指小户型等价低，压力小，压力不是很大的情况下可以自己在城区里面拥有一套住房。第三点小户型安全退出的机制，小户型在你过渡期的时候，你用一套小户型，当经济基础得到一定积累，需要换一套大房子的时候，小户型可以很灵活的转租或者转手。刚才冯老师在谈话当中已经详细把两层的投资理论已经说的很明白。我还注意到冯老师在介绍小户型产品的同时，提到“明天STUDIO”的概念，我们今天在座就有一个开发“明天STUDIO”的专家，他是明天地产开发总监贾玉鹏先生，他在明天地产开发的“STUDIO”，今年推出以后得到市场的极大追捧，在短短数天以内，600多套房子一抢而空。下面我们有请贾玉鹏先生就多功能小户型安全投资问题来给大家进行发言。