2007年将是解决商业地产问题的开始之年

    融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险

    自2001年商业地产投资热显现至今，5年的时间里其供应增长率已达到了33%。另有一组数据显示，2005年全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅的空置面积增速高出7.5个百分点。商业整体供应超出市场实际需求、商业用房空置率正在扩大。而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业供应保持着继续增长的势头。五合国际北京总经理曹一勇对记者表示：2007年的商业需求虽然会随着大量国外零售商的进驻而增长，但由于他们在国内的发展还处于适应期，而国内零售业发展又相对滞后。因此，预计2007年商业的空置率仍有增加趋势。

    曹一勇认为，由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，求大和求快发展，其中尤其以大型商业项目最为引人注目，大量匆匆上马的大型项目，由于不具备相应的专业操作技巧，很多项目以失败告终。除大型商业项目之外，仍有其他商业产品也出现类似的经营惨淡的现状。商业地产在国内刚刚起步，难免会遇到发展的问题。2007年将是解决商业地产问题的开始之年。在宏观方面，主要解决问题的方式将是加强宏观调控力度。

    过去几年对商业地产的宏观限制政策相对住宅地产而言，一直是较为宽松的，而随着商业地产诸多问题的显现，预计在2007年，对商业地产的宏观调控力度将会加强，包括对开发者的开发行为和个人的投资行为。日前，《商业网点规划建设管理条例》中对百万平方米项目强制听证，对社区商业比例作出规定等内容都成为了商业地产开发的焦点问题，而商业银行对于个人投资商业的限制，在按揭成数降低，并严格审查购买目的、购买面积等条款细项方面都进行了限制。五合智库分析师认为，这无不反映了国家对于商业宏观调控的决心。

    随着国家对商业地产调控政策的预期增强，在市场实际操作层面，商业地产参与者的资金门槛被相应提高。去年5月，南京市停止办理产权式商铺的预售许可证；而部分国有银行已将商铺实际按揭的成数由从前的60％降低到40％-50％，并且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面的审查力度。这些无疑都将增加对开发商资金实力的要求。

    目前，我国商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低，只占到位资金33.5%；而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已超过90%。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。为保证项目的正常经营，开发商期待更多的融资渠道，商业地产融资渠道将更加多元化。

    “从近两年的趋势来看，国内商业地产的开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道开始受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。” 曹一勇认为，这并不意味着这一渠道的不可使用。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，他们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。或许，这一方式也应受到市场操作者的关注。商业地产的规范化趋势将直接导致融资的多元化。而且，这一趋势在未来几年内都将通过国内开发商与海内外资金提供者的对接操作而愈发明显。（记者 邓旭）