房市变幻：广东从“慢热”转为“领涨”

        记者从广东省房协了解到，2006年广东房地产完成开发投资1834.34亿元，同比增长22.43%，比全国增长高0.63个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为22.6%，高于全国平均水平4.96个百分点。

        在经历了宏观调控的风风雨雨后，开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。2006年，广东商品房施工面积同比增长13.58%，新开工面积同比增长9.98%，竣工面积增长16.68%，各项指标比上年有较大幅度的增长，2005年这三个指标分别是7.90%、1.62%、0.41%。

        尽管有专家呼吁等三年后再买房，但是在上半年的苦苦观望后，不少市民还是出手了。2006年广东商品房销售额2490.64亿元，增长19.5%，销售面积5106.44万平方米，增长9.0%。这种情绪的影响在第四季度尤其明显，第四季度销售额886.41亿元，环比增长74.43%；销售面积1916.69万平方米，环比增长93.37%。

        在开发商“牛气”的背后，快速增长的房价是其有力支撑。2006年广东商品房加权平均均价是每平方米5314元，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元，分别增长22.4%和25.3%。

        记者从仲量联行获悉，大量资金涌入珠三角房地产市场。以广州为例，2006年广州大宗土地(单宗交易额超过五千万元)成交总额达170亿元，比2005年增加372%，投资市场表现活跃，除了住宅市场的火热外，高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说，2006年广州甲级写字楼全年租金上升3.1%，资本值增长11.3%。

        外资“冲击波”持续宏调下潜藏风险

        记者在广州、珠海、香港等多个地区调研时了解到，2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策出台以来，外资经历一段观望期后，并未放缓进入房地产市场的步伐。

2006年11月，德意志银行房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF，宣布该公司开始进军珠海房地产市场。

        在广州，2006年的大宗土地交易中，约6%来自境外投资者。现存物业(非住宅)成交额达31亿元，外国投资者占20%。

        写字楼方面，未来12个月，广州市约有82万平方米新甲级写字楼投入市场，主要位于天河北及珠江新城，相等于上年四倍的供应量。

        仲量联行亚太区研究部主管文丽菁博士认为，近年来，亚太区房地产市场已成为环球投资者的投资首选，当中以日本及中国尤受欢迎。投资者将继续进行跨境投资以获取回报，并开始扩大搜罗范围至较偏远地方。中国方面，投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。

        新政出台：“重磅炸弹”还是“轻轻一鞭”？

        近期有专家呼吁，特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。然而在不少地方，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重仍在爬升。房地产在国民经济中该处什么位置？宏观调控该如何与市场经济相辅相成？2007年在“深水区”的探索令人期待。

        2007年2月1日，土地增值税的清算拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为，这项政策将是“重磅炸弹”，可能触动更多、更深层次的利益，但如果被各种力量化解则有可能成为“轻轻一鞭”。

        仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说，经济持续增长，中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素，但长期来说，这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动，将有助提升市场运作的效率。

        多个接受记者采访的专家认为，增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度，有待于观察地方政府将如何执行。在多项政策合力下，2006年下半年，广州房价上涨较快，住宅成交比例已比上半年有所萎缩。同时，土地增值税的清算是一剂“猛药”，要关注政策执行中出现的一些“副作用”：

        一方面，清算土地增值税可能造成业界资金紧张，进而减缓住宅供应，进一步推高房价。业内人士认为，万科、招商地产等上市大公司操作较为规范，已为土地增值税的清算计提准备金，不会受到太大影响。但中小地产商大多把这笔钱作为流动资金使用，而且过去的利润已经分配给股东，现在重新筹集资金会有困难，可能因此推迟一些项目的开发另一方面，追溯历史进行清算，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，规范的企业反而要付出更多代价。

        合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为，房地产企业可能出“花招”，拖延缴纳税款，甚至以破产相威胁。而地方政府出于“稳定”等因素的考虑，可能从宽处理。有专家说，一些地方政府会选择走最低路线，按“30%”的标准执行。同时，中小开发商财务不规范，追溯清算难度大，而大开发商账目清楚，则要缴纳更多的税收，出现“好孩子代价大”的不公平局面。

        专家认为，土地增值税的出台和暂缓实施，有其客观原因。1993年前后，全国房地产处于热潮，国家提出从1994年开始征收土地增值税。但上一轮宏观调控于1994年开始后，房地产陷入低潮，土地增值税被暂缓征收。10多年后进行清算，对待历史问题要谨慎，建议采取“分期清算”的办法，简化征收程序，提高政策执行效用