能否为未成年人购房？能否抵押贷款？能否转让？

　　专业人士提醒，过早替未成年子女购置固定资产，在转让、抵押贷款时，麻烦事多多。

　　张小姐刚生小孩不久就和先生购买了天河区某教育配套较好的楼盘。两公婆爱子心切，在签订认购书及商品房买卖合同时还写了自己小儿子的名字。最近，夫妇俩因工作变动，要搬到其他城市生活，房子也需要转让出去。他们被告知该套物业有他们孩子的名字，办理相关手续相当复杂。

　　眼下，“小房主”现象已日渐增多，上至高中生，下至婴幼儿，都有可能成为拥有房产的物权人。有些家长认为，让孩子当房屋产权人，就是提早为他的将来作打算。小孩以后成家要房子，虽然说孩子结婚为时尚早，但到那时候，这笔置房费仍旧要出，现在提前购房不但省心，还省钱。而且，这样做一来可避开遗产税，二来避免了以后将房产转给孩子时重复缴纳的相关税款。在广州，近年来以未成年人名义买卖房屋的情况不断增多。那么现在为尚未成年的孩子买房真的划算吗？未成年人买房和卖房的程序如何？可以抵押贷款吗？在此，本报以几个小案例的形式为您专门解答。

　　温馨提示：子女过早当业主得不偿失

　　从孩子到其成年这段期间，房产处置权由未成年人的法定监护人代理行使。按照规定，为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益才有例外。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。另外，如果子女长大成人之后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有通过儿女委托，才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就更加麻烦了。总之，为未成年人购买房屋办证时，父母应该深思熟虑后再作决定。

　　而且，“小业主”还会给物业管理及水、电、煤气等费用的缴纳和管理带来诸多不便。因为物业管理和水、电、煤气等费用的缴纳人是这些“小业主”，事实上缴纳这些费用的是其父母等监护人，这就容易在物业管理者与事实上的费用缴纳者之间产生纠纷隐患。

　　所以，相关专业人士提醒广大市民，不要为了将来免交遗产税等事项而过早替儿女购置固定资产。处置未成年人名下的房屋产权交易会麻烦很多，且带有一定的风险。

　　买房：被视为一种赠与行为

　　案例：近日，容先生为了取得东风东路小学的学额，欲购买一套锦城花园（查看地图）的两房单位，而且还想在房产证上只写他5周岁女儿小悦的名字。容先生想知道，房产证是否可以写女儿的名字，需要提交哪些资料和如何办理交易手续？

　　法则明律师事务所李瑾律师认为，根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。像容先生这样买了房子并署自己女儿的名字，被视为一种赠与行为。容先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人小悦的户口簿或出生证以及小悦监护人的身份证明，并到公证处公证以上关系。备齐以上资料后，李先生可到市国土房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小悦的名下。

　　贷款：须有父母做共同购房人

　　案例：林太最近相中了一套位于海珠区东晓南路某楼盘的物业。在签订合同时，林太提出了要用儿子的个人名义购房，并用按揭15年的付款方式进行交易，但被告知未成年人是不能直接以自己的名义向银行申请贷款的。

　李律师告诉记者，按照我国《民法通则》的规定，年满18岁的人才具有行为能力，有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款。另外，未成年人从事民事活动应由其法定监护人代为办理，未成年人也不能直接以自己的名义向银行申请贷款。合富置业客服部专家对此表示，在这种情况下，家长不妨采取更灵活的方式处理，和子女作为共同购房人，也就是和其子女共同署名。因为银行一般要求子女的父母（或一方）与子女共同作为购房人，由父母（或一方）向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理为子女代为还款，并承担连带还款责任的公证，才可能申请到银行贷款。

　　卖房：须公告7天且无人异议

　　案例：黄女士于几年前购买了一套物业，并以儿子小喆的名字签订了合同。但在去年12月，黄女士打算替儿子办理出国留学的手续。不料，黄女士生意上的资金周转出现了问题，于是她便考虑把儿子名下的这套房子出售，以这笔房款作为儿子办理出国的费用及出国后的生活费等。可是，她的儿子小喆今年还未满18周岁，而国家对于未成年人财产的保护极为严格，这套物业可能不能转让。

　　对此，合富置业客服部专家解答，和最开始列举的张小姐夫妇俩遭遇的情况相同，黄女士想出售儿子小喆名下的房产，必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，及出售房产是为了未成年人利益的声明书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公告期间无异议。

　　满足了以上条件，黄女士除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格，及出具监护人声明书，证明其出售房产是为了未成年人的利益。

　　如果小喆的监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。备齐以上资料后，黄女士夫妇两人应共同到房管部门办理房屋出售的相关手续。如公示期间无异议，黄女士可顺利出售小喆名下的房屋。

　　父母离异：使用收益权归抚养者

　　案例：小明的名下有一处房产，可最近他的爸爸妈妈离婚了。对于小明名下的这套物业，到底该归谁？

　　李律师认为，从法律角度来说，对房屋的权利分为占有、使用、收益及处分权。如果夫妻离异，可能会在小业主名下的财产分割及子女抚养问题上带来法律纠纷。从法律上讲，小业主的房屋归小业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。