| ●北京市消协调查显示，分别有两成多业主遭遇过房屋质量、物业收费问题
●2006年业主维权更理性，部分开发商及物管公司解决问题态度较消极
3·15到来前夕，北京市消协有关负责人透露，2006年四季度，市消协在全市范围内进行了一次“住宅商品房消费者满意度调查”的抽样调查活动，结果显示，23.1％的消费者遇到过房屋质量问题，20.6％的消费者遇到过物业收费问题，15.0％的消费者遇到过小区管理方面的问题，14.7％的消费者遇到过售后服务问题。其中，有六成消费者对房地产行业的诚信情况评价较低，同时，消费者对所购买的商品房的满意度不高。
楼市逐渐规范，但仍存不和谐
随着房地产宏观调控的逐渐深入，房地产行业将更规范，但在市场逐步走向成熟和完善的过程中，仍旧有不和谐的成分出现。房屋质量问题和物业管理纠纷则成为2006年全年房地产行业中比较突出的现象。
比如，美丽园小区经历了降低物管费用、老物业管理公司撤出小区、选聘新的物业管理公司继续管理等事件，而且由此也引发关于物业管理收费、业主委员会权利等方面的争论；而去年年底，逸翠园小区质量纠纷则将业主的维权行动推向了高潮，开发商最终采取相对积极的态度来对待。
业主行动更理性，一些问题得到解决
从2006年北京房地产市场的维权事件来看，业主的行动显得比以前更加理性。虽然每次维权都经历了非常艰难曲折的过程，但业主维权的目的和手段更理性，更多的是借助法律手段来维护其合法权利，而且不少已取得较好的结果。
比如，美丽园业委会通过起诉的方式将物业管理收费降低到一个合理的区间。同样，包括东华金座、逸翠园等业主的维权都是通过组建维权组织，来理性维权。
找到合法的、正确的方式是维权关键
事实上，房地产的维权走到今天已有很多年了。现在，我们更多的是应该关注问题解决的层面所产生的影响，因为我们更希望每次理性维权后会有一个良好的结果。当然这种想法多少有些不现实的成分，因为我们在现实采访中还是看到了，一些开发商和物业管理公司在解决问题时的消极态度。
没有任何一个业主天生就喜欢维权，而多数业主的维权行为都是无奈的选择，因为在目前政府监管乏力的客观情况下，作为弱势群体的业主，只有通过维权的方式才可能和开发商进行平等对话，获得其合法的权利。
我们此次推出的2006北京房产红黑榜正是希望通过一些事件使大家吸取经验和教训，合法地、理性地维权。（采写/记者张学冬 许子凌 张家齐 摄影/记者韩萌 周晓东 实习生李强）
房屋质量
逸翠园业主拒收“质量问题房”
和黄积极回应业主的沟通，收回整改，3月底可能再次交房。
1月15日，正在翻修的逸翠园某住户的内墙。
「事件回放」
业主认为房屋存在严重质量问题
按合同规定，2006年12月31日是逸翠园业主的交房入住日。但业主发现，用肉眼就能明显看出墙体不平、轻跺脚就能感觉到楼板震动……
2007年1月17日，开发商和记黄埔香港总部派人专程到北京处理问题。和黄表示将从该日起，收回项目进行整改。随后，业主们要求参与项目的整改等工作。1月23日，和黄表示逸翠园进行全面整改后，将聘请有资质的房屋检测机构随机抽取房屋进行检测，但整改过程不允许业主参与。目前，和黄的整改工作仍在进行，3月底有可能对整改后的房子进行再次交房。
「维权结果」
开发商收回项目整改
虽然业主没有达到参与整改的要求，但使得开发商收回项目进行整改，此举在北京房地产维权历史上属于首次。同时，开发商承诺对整改后的项目进行质量检测，并对此期间造成的延期交房给予补偿，逸翠园业主维权应该基本取得成功。
「律师点评」
协调沟通的维权成本最低
●邱宝昌（北京市律师协会消费者权益保护委员会主任）
业主一定要先验房，然后再收房。在出现房屋质量纠纷后，协调沟通是最好的解决办法，因为其维权成本最低。如果协商沟通未果，还可以向政府相关主管部门和消协投诉。万一投诉仍不能解决的话，则要通过诉讼等法律手段来解决。
逸翠园业主维权成功，主要就是业主成立专门的维权组织，有组织、有步骤地和开发商进行协商沟通。而且，媒体的影响与和黄地产对于品牌的维护，也迫使其采取相对积极的方式来解决。
「业主感受」
业主统一行动给开发商造成压力
●张先生（逸翠园业主）
如果和黄不是一个大品牌公司，或许就不会如此积极地处理这个事情。同时，在维权过程中，很多业主团结在一起，成立维权工作委员会，而且目的很明确，都比较理性且专业，正是大家统一行动给开发商造成很大的压力。
「维权方式」
成立维权工作委员会与开发商对话
逸翠园业主拒绝收房，同时成立维权工作委员会和开发商进行谈判。随后，借助媒体力量维权，包括中央电视台、新京报等相继进行报道，社会反应颇大。此后和黄香港总部派人赴京对逸翠园收回进行整改，业主维权取得阶段性胜利。
同时，逸翠园维权工作委员会通过信函的方式向和黄传达业主意见，相互沟通。相对其他出现质量问题的项目的维权来说，逸翠园业主维权基本取得了一定的成功。
物业纠纷
美丽园物业纠纷一波三折
物业费从2.72元降至1.58元，去年底新物管公司入驻；但物业用房仍未解决。
美丽园的物业费从2.72元下调到了1.58元。
「维权方式」
业委会坚决依靠法律解决纠纷
回顾美丽园维权的历程不难看出，该小区以业委会为主导充分发挥了集体的力量；大多数时候尤其是通过主管部门解决无望或者是遇到挫折的时候，美丽园业委会坚决依靠法律，通过法律的途径来解决纠纷，尽管有些诉讼时间拖得很长，但业主最终维护了自身的权益。
「事件回放」
维权近两年，实现物业费降低
2005年3月，美丽园小区业委会将北京市鸿铭物业公司告上法庭，对物业收费提出质疑；2005年9月，一审法院驳回业委会全部诉讼请求。业委会提起上诉；2005年12月，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费从2.72元下调至1.58元。
2006年1月，鸿铭物业公司提交再审申请。8月11日，市一中院再审宣布，维持此前一中院作出的终审判决。9月1日，鸿铭物业公司撤离美丽园。
2006年11月，美丽园业委会发出物业招标公告，正式开始招标新物业，12月来自南京的一家物业公司最终被美丽园业主选中。
2007年初，美丽园新物业入驻。但3月14日，该小区一位业委会委员表示，物业用房等迟迟未得到解决。
「维权结果」
降物业费，引入新物管公司
去年8月，市一中院再审宣布，维持此前一中院作出的终审判决：美丽园物业费由原来的2.72元/月/平米降为1.58元/月/平米。此外，今年初，新物业公司已入驻。
「律师点评」
业委会是维权“主心骨”
●秦兵（北京汉卓律师事务所律师）
经过3年的艰苦维权，从最终结果看，美丽园的系列维权无疑是成功的。可以看出，业主维权最好还是依靠业委会，甚至专门公司，通过法律途径展开，这样取得成功的可能性更大。
「业主感言」
与物管公司明确责权
●雷女士（美丽园业主）
作为美丽园维权的参与者，有三点让我感触很深。
1、为了保护业主及物业公司的合法权益，双方应签署规范的“物业服务合同”，明确规定双方的责、权、利。
2、应彻底理清小区的公共资产，才不会造成业主与物业就其使用与收益等产生纠纷。
3、业主参与意识还应加强。
商铺返租
碧溪家居广场业主舍命维权
投资者讨要购房款未果；目前已有700多人参与起诉物业方。
碧溪家居广场现在已经是杂草丛生了。
「维权方式」
约1/3业主起诉物业方
碧溪家居广场的投资者主要的维权方式是通过法律途径，起诉碧溪家居广场；到公安机关报案，向区政府寻求政策支持，组织起来上三环堵车等。
据知情律师介绍，目前已经有700多名业主参与到起诉物业方的行列，还有相当部分业主因为担心诉讼费、律师费等成本，或对法律强制执行前景不乐观，处于观望期，或者在向物业方寻求私下解决。
「事件回放」
买产权商铺被拖欠租金
2007年1月，碧溪家居广场（以下简称“碧溪”）投资者岑建荣服毒自杀，使得这个历时四年的商铺投资维权事件再度被关注。
2003年，碧溪打出“16万产权商铺热卖”广告，投资者购买即可得到每平米4元的租金，先后有2000多人购买其产权商铺，涉及金额逾6亿元。然而，2004年9月底，碧溪开始拖欠投资者租金，10月，碧溪悄然停业关门。在业主的压力下，2004年11月5日，碧溪发出保证函，保证将尽快补发所欠租金。12月，9名投资者起诉碧溪家居广场。2005年4月，丰台区法院判决，投资者与碧溪家居广场签订的合同无效，碧溪应在判决30天内退还投资者的购房款，但至今判决仍未执行。
2005年10月，北京警方以碧溪家居广场涉嫌非法集资将董事长王宝平控制。随后，投资者通过各种途径维权，讨要购房款，但未能如愿。2007年1月13日，投资者岑建荣服毒自杀。事发后，碧溪方面退还了她32万元的房款。
「维权结果」
未取得实质成功
目前有相当部分业主走上了法律维权的道路，但仍有部分业主在观望，碧溪业主维权未取得实质成功。
「律师点评」
只有起诉才能获得最大利益
●胡功群（北京市杰通律师事务所律师）
碧溪业主有多种途径，业主堵三环的方式显然不可取。
业主起诉是获得最大利益的惟一选择。因为根据相关法律，自强制执行日起，即使项目方不及时付款，业主也可以获得双倍贷款利息的补偿，比租金还高，与没有起诉的投资者相比，起诉业主享受优先赔偿。
「律师点评」
以自杀维权过于极端
●郑女士（碧溪家居广场投资者）
首先，自杀的投资者过于极端。因为参与投资是有风险的。任何问题应该重点考虑法律解决的可行性。过去很多业主在观望，现在越来越多的人加入依靠法律解决的行列，这是一个好的趋势。
东华金座业主成立“维权公司”
维权成功，烂尾楼预计在今年3月底开工。
东华金座售楼处外张贴的维权公告吸引一位过路人驻足观看。记者周晓东摄
「维权方式」
成立专门的维权公司
东华金座的维权通过曲折的“斗争”获得了阶段性胜利，同时他们能够及时地转变维权思路，由业主联合成立专门的维权公司进行维权，举行招商引资发布会。
「事件回放」
成立维权公司统一行动
东华金座2000年开盘总共推出780套房子，卖出了144套。开发商承诺2001年12月入住。开发商最初是北京宣武房地产经营开发公司，此后转给北京中鼎房地产开发公司。由于该公司资金链出现问题，2002年下半年已基本停工。
百余位业主的7000余万元购房款被套牢，业主们开始进行维权。2006年8月11日，30多名业主入住售楼处，给开发商施压。10月8日，东华金座的业主们成功注册成立了全国首家维权公司———“东华金座咨询服务中心”。
2006年12月6日，宣武法院公告：裁定对开发商开发建设的另一项目涉及的土地使用权及在建工程予以拍卖。拍卖前世纪新联公司与开发商达成购买协议接手东华金座，烂尾楼预计在今年3月底开工。
「维权结果」
取得成功
烂尾楼即将“复活”，法院向此前因违约纠纷胜诉的业主发放了延期交房赔偿款，已经退房的购房人也领到了购房款。
「律师点评」
把正义通过商业化来运作最有力量
●秦兵（北京市汉卓律师事务所律师）
东华金座业主的维权，其最成功之处就在于成立了专业的维权公司。成立公司来维权，全体股东都是受害人，这种方式不仅缩短了维权组织的成立时间，而且解决了维权组织合法性的问题。把正义通过商业化来运作，这样的维权方式是最有力量的。
「业主感言」
联合行动容易取得成果
●邢先生（东华金座业主）
百姓维权成本太高，开始采取了不是很理性的方式，主要是因为业主抱团之前单个的力量都太薄弱，而且很多业主对法律并不通晓。后来大家联合起来了，并且把相关法律精神吃透了，就开始转向理性维权。（记者杨娟娟）
本岸业主收房开发商人去楼空
成立临时业委会与开发商交涉，个别业主起诉开发商。
2006年12月底，在通州本岸楼盘售楼处的工作人员已经不知去向。实习生李强摄
「维权方式」
个别业主起诉
2006年12月底，开始不断地展开维权行动。开发商被迫同意同业主在2006年12月22日下午会谈。但只有一名工程部的人出来说明，没有和开发商高层直接对话。随后有部分业主起诉开发商。
「事件回放」
三次延期交房 开发商人去楼空
本岸项目位于通州，开发商在其销售合同中明确2005年7月1日交房，同年6月1日，业主接到该公司延期交房书面通知，“说入住时间调整为2005年12月30日，还承诺承担逾期交房的违约责任。”随后又将入住时间改为2006年6月30日。2006年5月26日，开发商突然召集业主会议，第三次提出延期交房，但保证在12月31日前交房。
2006年12月31日，在开发商承诺的最后交房日，以为能收到新房的业主到项目现场，却发现本岸家园的8栋住宅楼没有窗户、电梯以及水电，显然无法供人居住。售楼处办公设备全无，开发商人去楼空。随后，本岸临时业委会产生，并建立起19人的维权小组进行集体维权。截止到现在业主仍然没住进去，维权正在进行当中，业主仍然没能住进原本早该属于自己的家园。
「维权结果」
没有任何结果
经过集体上访，到法庭起诉，都因开发商“人间蒸发”而没有任何结果。
「律师点评」
促使开发商开工才能实现利益
●孟宪生（北京仁合律师事务所主任律师）
总体来看，本案业主维权的行动没有达到预期的效果，到现在业主都没能入住，这种维权是不算成功的。其原因是业主要有维权观念，应当制定一个维权的策略，目前开发商资金链已断，现在应提出一个双方都能接受的条件或者提出相关措施，促使开发商尽快想办法促使这个工程完成。
「业主感言」
最初有些情绪化
●王先生（本岸业主）
现在回头看我们维权，确实存在过于情绪化、有些地方不太理智的情况，这种情绪化确实使问题没能很好地解决，而让其变得更复杂。比如我们集体找开发商理论，并且当时的态度很坚决，非要逼着开发商出来给我们一个说法，但是最后没能如愿，开发商人去楼空给我们业主维权造成了非常大的难度。（记者吴海花）
天之骄子业主堵三环维权
一审判决支持了业主要求赔偿的部分请求
2006年7月25日，天之骄子部分业主被带到建国门外派出所接受调查。实习生李强摄
「维权方式」
通过诉讼的方式
通过法律方式进行维权。2006年10月，业主们向朝阳区法院提起诉讼，请求就延期交房、市政基础设施和其他配套设施未达标的问题赔偿违约金。
「事件回放」
收房发现多数设施没达到交房标准
天之骄子位于东三环双井桥，本该在2006年6月18日交房。但到了交房日期，开发商却称市政工程的原因需延期交房。随后，开发商再次通知业主7月25日交房。可是当天，业主发现小区很多房屋尚在施工中，达不到精装修标准，电、燃气、热水都没通，小区内的道路、会所也未建好。
开发商只答应赔偿6月18日到7月25日的延期交房违约金，业主们无法接受，决定到建委去讨个说法。经朝阳区建委备案科证实，该小区只有1至5号楼办理了竣工备案表。
和开发商沟通无果后，维权业主并排行走在三环上，结果造成了三环主路堵车。由于违反了道路交通管理法和治安管理法，几十名业主被行政拘留。
「维权结果」
取得巨大成功
一审判决支持了业主要求赔偿的部分请求，但在赔偿金额如何确定上有分歧。现开发商和业主双方对一审判决不服均提出上诉，预计二审将在今年三四月开庭。
「律师点评」
证据充足是维权成功的主要原因
●韩松（北京宝鼎律师事务所）
天之骄子维权案的胜利之处在于业主非常团结，证据非常充足。收房时，房屋确实有问题，这都有现场资料作证。
「业主感言」
堵三环路太不理智
●姜先生（天之骄子业主）
开发商要求收房，我们却发现小区大部分公共设施都没有成型，根本无法入住。既然还没达到交房标准，为什么不全部搞好再交？当时我们都觉得受了骗，约着去向政府反映情况。有人带着大家走上了三环主路。现在回头看看，当时太不理智了。（记者叶保秀）
威尔夏大道业主拒绝阳台猫腻
80位业主集体起诉开发商，开庭在即。
威尔夏大道开发商将最初规划的非封闭阳台都建成封闭阳台，使许多业主要补交房款。记者周晓东摄
「维权方式」
寻求法律方式
短短的不到一个月的时间里，80位业主自发组织起来一起用法律武器声讨开发商。在整个维权过程中，威尔夏大道的业主论坛可以说“功不可没”。
「事件回放」
开发商多算阳台面积要求业主补交房款
2006年12月中旬，威尔夏大道开始陆续收房。
业主们在接到收房通知单的同时，也接到了需要补交房款的通知，每户需要补交的房款在2万元到8万元不等。经业主调查后发现，产生面积差的部分为最初规划的非封闭阳台部分。按照相关规定，封闭阳台是按照全面积来计算房款，而非封闭阳台是按照全面积的一半来计算房款。
业主们坚持认为，开发商统一封装阳台只是代工行为，不能成为其多算面积的理由。感觉受到欺骗和愚弄的业主们迅速通过业主论坛团结起来，在与开发商几次交涉未果的情况下，2007年1月17日，威尔夏大道项目80位业主向北京丰台法院正式递交了一份联名诉状，状告威尔夏大道的开发商盛达兴业房地产开发有限公司违反合同。
「维权结果」
尚未有结果
1月17日，北京丰台法院已正式受理威尔夏大道80位业主集体诉开发商违反合同一案，将在“两会”后择日开庭，目前律师正在进行取证。
「律师点评」
通过法律赢得权利
●秦兵（北京市汉卓律师事务所律师）：
威尔夏大道的业主走集体诉讼道路应该说是必然的选择，我们都知道，诉讼并不是成本最低的维权方式，但是面对不诚信而又不愿接受谈判的开发商，只有法律的武器才能让他们低下头。
「业主感言」
团结就是力量
●徐先生（威尔夏大道业主）
能够在一个月的时间里立案，这个速度快得让我们都有点意外。应该说，是大家团结的力量吧。都说小区的业主像散沙，没有成立业委会的小区的业主们尤其难以组织起来，但在威尔夏，我们看到，散沙也可以变成“利箭”，只要大家心齐，互相信任，就能办成事。（记者杨娟娟） |
