日前，上海社会科学院完成的一份研究报告显示，上海住宅市场出现了前所未有的变化：住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度。

    同时，上海商品住房价格指数预警表显示，房价在连续6年持续上涨后首次出现下跌，供求关系出现逆转，未来至少3年将出现供大于求的局面，空置量将持续上升。

    房价回归“正常”

    上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭向《中国经济周刊》介绍，他们刚刚完成的一份名为《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告(以下简称“报告”)显示，经过两年的宏观调控，上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与消费物价指数相比，房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入‘正常’范围，显示调控已经奏效。

    “历时4年多，以上海市场作为局部运行的范本进行示例，旨在‘构建国内房地产市场的风险预警体系’的这份报告已经通过有关部门验收，一旦条件成熟，将在全国范围推广实行。”张泓铭说，“ 随着报告的正式公布，全国性的房产健康预警体系也可能相应建立。”

    分析人士指出，宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性相比其它地区更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快，“药效”从而发挥迅速，为全国城市房地产提供了成功范本。

    3月27日，出席上海第一届TOP50高峰论坛的上海市房屋土地资源管理局副局长庞元发出了同样声音：上海在2006年住宅市场运行平稳，宏观调控已基本到位；2007年将继续这一走势，房地产投资以及房价都将保持稳定状态，宏观调控的作用将全部显现。

    “今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有极为微弱的升降。两年来的调控尤其是2006年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒房客几乎离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。” 上海社科院研究报告课题小组成员张泓铭说。

    “国家宏观调控的决心和后续出台的政策，将会影响到消费者的观望，开发商在市场特别是资金压力和销售回款速度放慢的情况下，我估计今年下半年，还会在价格上有所松动。” 3月28日，中国指数研究院毛治博士接受《中国经济周刊》采访时说，“当然这仅是对上海的市场而言。”

    去年房价明“跌”暗“升” “临界”拐点今年始至

    “事实上，2006年上海房价并没有下跌。” 毛治博士告诉《中国经济周刊》，根据社科院报告对实际交易数据的统计，2005年，上海住宅销售均价是7767元每平方米，2006年是8519元每平方米，“所以，上海去年的整体房价水平是上涨的。”

    而根据国家发改委、国家统计局的统计数据，在过去半年多时间里，上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次领跌全国，成为全国房价下降最为明显的城市。

    “社科院报告用的是上海中房价格指数，是一种叫价体系(asking price)，即成交多少就是多少，反映房屋交易的实际价格。在上海中房价格指数中，2006年并没有下跌，根据发改委、国家统计局的数据反而是下跌了。”毛治说。

    根据上海中房价格指数，2007年1―3月，上海住宅销售均价为8132，相比去年平均8519元/平方米的水平，直到今年一季度，上海首度发出了均价下跌的信号。

    “以我对上海房价的研究和感觉，今年的上海房价到了止涨始跌的临界点。毛治进一步向《中国经济周刊》分析，“2006年房价均值超过2005年；预计2007年，上海房价将在稳定中有小幅下跌。”

    不过，令消费者困惑的是，据发改委、国家统计局3月19日发布最新数据，2月份上海新建商品住房销售价格以0.1%的微弱涨幅，暂别持续多月的新房价格下滑。

    供大于求局面呈现

    “3月份的上海房展会，我们对购房者的需求做了一个专项调查，在120人的有效样本中，只有28%的人在今年有购房的意向。”3月26日，搜房网全球机构(上海)资讯有限公司负责人告诉《中国经济周刊》，“这预示，在今年，购房者的市场观望气氛依然浓厚。”

    根据上海市房屋土地资源管理局统计数据显示，上海市商品住宅成交量“萎缩”。2月份，上海市商品住宅成交面积为99.1万平方米，与上月成交面积177.1万平方米相比，环比下跌了44%。其中，普通商品住宅成交面积61.1万平方米，较上月减少63.9万平方米，与2006年同期相比则上涨了15%。别墅类项目本月成交7.2万平方米，成交面积较上月下降4.7万平方米。今年1月份，上海市共有16个项目推出新盘，仅为2006年12月份一半。

    2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量(销售面积与出租面积之和)占供应量(竣工面积与上年空置面积之和)的89.27%。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

    此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1∶0.72，商品房以婚房和改善性要求为主。

    “2006年，上海房地产投资额1276亿，比前一年上涨2.3%，低于全国20%左右房产投资涨幅，今年前两月上海房地产投资额175.8亿，预计今年投资总额1200亿～1300亿，与2006年基本持平。”汉宇地产陆家嘴区域董事邓洋说，“这是‘无形的手’在起作用，稳定了供求失衡的房地产市场。”

    上海房价降还是升

    “报告样本分析反映了‘面上的’情况；实际上，扭转上海房价的标准性事件尚未出现。”3月27日，中原地产研究咨询部经理龚敏接受《中国经济周刊》采访时说。

    据上海市著名的房产经纪公司浩坤地产分析，尽管市场已经传出房价6年来首次下跌，回归“正常”范围；但是，从实际情况看，这个报告其实没有太大的价值。“今天开盘公寓，明天开盘别墅，各种数据游戏，其实很难有准确的指导意义。” 浩坤地产的研究员宋照夕说。

    事实上，业内对上海房价的底气还是看好的。

    “强劲的‘世博版块’是上海房价最有效果的‘发动机’，世博红线区房价在近2年还会居高不下，同时，闵行磁悬浮、京沪高铁等大工程也拉升上海房价。” 宋照夕告诉《中国经济周刊》，“目前，上海7条地铁在建设，从市区到嘉定松江南金山东南西北‘放射性’铺开，使房地产的‘梯度效应’削弱，上海房价整体盘面后劲十足。”

    根据上海市房屋土地资源管理局向《中国经济周刊》提供的资料，2006年，上海住房成交量为2554万平方米(其中包括500多万配套商品房)，同比下降11%，2007年1～2月份，成交量为273万平方米，预计今年全年成交总量也将保持平稳；2006年住宅供应结构逐步优化，全部成交中，内环线以内占11%，内环到外环之间为32%，外环线以外57%，交易重心外移。

    “从政府层面看，今后民生问题将成为重点，普通老百姓的住房问题仍然是政府最为关注的。所以，上海地区的房地产业的健康发展，是市政府最重要的工作目标之一。”上海市政府一位官员称。