近期，福州、厦门等城市的一些房地产项目争相打出“特价房”广告，有的开发商不惜提供“免息垫付10%首付款”的优惠，甚至个别地段的楼盘自曝房价“下跌”的消息。然而现实中的房价依旧坚挺，这一连串的商业秀是否只为制造一波楼市降价的假象？

    “特价”“降价”的真面目

    福州楼市近日不断推出“特价房”，记者随机挑了一个特价楼盘查看究竟。从市中心乘坐公交车约半个小时，再步行约20分钟，记者好不容易找到了这个特价楼盘。

    走进售楼部，记者看到只有一位看房的顾客。售楼小姐马上围上来热情地向记者介绍，“特价房”出售有限定数量，每平方米6300元。如果交纳五万元的预订金，售楼部可以提供“免息垫付10%首付款”的优惠。

    售楼小姐向记者推荐的七套“特价房”都是三层以下的房子，而且朝向背阴。售楼小姐在一旁催促说：“特价活动就只今天一天，也就剩下这七套了，这个楼盘的其他每套都是每平方米7000元以上卖出去的。”

    记者问那位正在看房的顾客是否会买。他苦笑着说，这个地段的商品房均价也就每平方米6350元左右，虽然一平方米便宜了50元，但都是销售尾盘的房子，“以前，许多楼盘在扫尾销售时，优惠力度都比这大”。

    他还告诉记者，这些天，他接连看了好几家“特价房”楼盘，不是楼盘的位置远离市中心，交通不方便，就是房子的本身条件不好。相反，一些在市中心新近开盘项目，房价还在上涨。

    在福州市中心华林路上有一处房地产项目前不久开盘，记者来到该项目售楼部询问预售情况。售楼部经理拿着预售登记簿告诉记者，房子去年11月底就卖完了，开盘均价每平方米8000元左右，卖到最后几套就涨到了一万元以上。

    据了解，开发商近期推出的一些所谓“降价房”，房价明降暗涨。位于厦门市海沧的一个在售楼盘近日放出“每平方米降价400元”的消息，吸引了不少买家的注意。刘玉珍女士很早就开始关注这个楼盘，她说：“这个楼盘去年8月份开盘，均价每平方米8000元，国庆节后，均价被拉到每平方米8900元，11月份开始每平方米降价400元，但还是比开盘时涨了500元。”

    观望者到底在观望什么

    福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，一连串“特价”“降价”现象，一方面反映了当前楼市低迷的现状；另一方面又制造了房价下跌假象，总之是开发商“救市”的商业秀，说明近一段时期楼市已然呈现“虚热”症状。

    在楼市“虚热”的大背景下，房地产市场逐渐回归理性，观望气氛日渐浓重。记者发现，观望者的心态迥然不同。

    “房贷新政策”进一步明确“第二套房贷”以家庭为单位的政策，确实抑制了一部分人的购房计划，但一些大型房产中介老板认为，目前存在大量有购房自住需求的客户，“房贷新政策”对这批人来说，只能起到“缓兵”作用，“现在买房的人确实少了，看房的人多，但等银行房贷一旦松动，看房的还是会立即办手续的。”福州康居房产信息咨询公司置业顾问潘剑说。

    持币观望的买家多种多样。记者在探问“特价房”时遇到的那位顾客说，他现在住的是一套单位分的福利房，只有60多平方米，一家三口居住感觉有点挤了，一直想换个大一点的房子，这个问题迟早得解决，现在是观望期。

    王阿忠说，从1998年实施房改政策至今已10年，当初享受福利分房的一部分人逐步进入住房更换期，改善居住条件的需求日渐强烈，加上青年婚姻高峰期来临、城镇化加速推进等原因，我国房地产市场需求热的状况近两年来不断加剧，也导致了房价不断上涨。

    还有一些买家观望只为等待炒房时机。魏刚就是厦门的一位职业小炒家，目前还有两套“搁置在手头”。魏刚说，房子出不了手，资金周转相对比较紧张，加上房贷从紧、利息提高，追加投资房地产只能等待机会。

    调控政策仍需加大执行力度

    专家指出，当前房地产市场“量缩价涨”在许多城市蔓延，需警惕楼市“虚热”背后的降价假象，可能引发新一轮的房价快速上涨。房价的上涨涉及面宽，调控政策仍需加大执行力度。

    业内人士认为，从过去两个月的情形看，银行房贷成为稳定房价的一项关键因素，楼市出现降价假象多少也与房贷政策有关联。

    在房地产界有着近20年从业资历的闽江学院经济师林忠华认为，补充后的房贷新政策既保障了居民改善住房条件的合理需求，又在一定程度上遏制了投机炒房行为。该新政策在执行时，如果各方没有严格把关，认真配合，仍有空子可钻。

    林忠华说，房贷的一个重要环节是抵押物估值，对贷款人而言，估值结果比首付本身更为重要。银行首付即使提高到50%，如果房屋的评估体系不严格，炒房者照样可以从银行贷到期望额度的资金。

    业内人士还担心，房贷首付比例提高，对于二手房市场带来的首付压力要明显大于一手商品房，这可能导致二手房市场的购房需求转向一手商品房，进而进一步刺激房价上涨。

    福州市社科院经济研究所研究员朱剑修说，近几年，国家每出台一项新的调控房价政策，都会出现一段时间的观望，房价也有短暂波动，然后房价反复上涨。以房贷为例，其实早在8、9月份，全国各大银行的放贷额已达80%至90%，年底自然无钱可贷，到了新的一年，新的房贷指标出来，市场是否反复，实难预料。