岁末年初，很多专家纷纷预测，物业税的出台作为2007年房地产宏观调控的重量级后备“武器”。物业税关系到国家税制改革的推进和财政体系的进一步完善，但对地产业人士和普通民众而言，最关注的莫过于物业税将对房价产生的影响。在近几年一波紧似一波的调控之下，房价仍在持续上涨，部分热点城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。诸多宏调措施都对抑制房价无能为力或者力不从心的前提下，物业税能否出奇制胜成为业内外目前最大、最热门的猜想。

以前曾流行一种观点，物业税出台后会使房价下降，甚至可达30%~40%的降幅。近段时间似乎另一种截然不同的说法占据了上风，那就是物业税的出台只会导致房价上涨。孰对孰错？使很多人不免愈来愈迷惑。为此，笔者试作简要分析。

从物业税设计目的分析，主要在于完善国家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更非降低或抬高房价。物业税只是国家税收体制改革中的重要一环，这一税种设计遵循着“宽税基、低税率、减税种”的税改原则。目前我国房地产领域的税费繁杂，包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十种税费。物业税将其整合、优化、统一。另外，在许多发达国家，物业税(或称财产税或房产税)是各级地方尤其是基层政府财政收入的主体，而我国却非这样。过去几年，地方政府为了城市建设和发展经济，不得不过度依赖由土地出让金所形成的“第二财政”。

那么，物业税对房价将产生什么样的影响？首先搞清楚决定房价的因素有哪些，就目前我国商品住宅价格而言，大致可以认为：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本构成是第三因素，产品质量是第四因素，开发商企业及项目品牌可归为第五因素，其他还有通货膨胀等因素不再一一列举。物业税的出台，将主要影响到产品成本，目前的房价包含了几十种税费，如果加上土地出让金，则形成了很大部分的房价构成成本，而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份(以住宅为例)，由开发商的头上转移到小业主的头上，按年收费。这样，则产品成本将大幅降低，从而使房价下降。

同时，现阶段的政策取向也是抑制房价，但房价最终能否降下来最终还得看供求关系。物业税如何影响供求关系？先说供应，随着开发成本的降低，应该说是降低了房地产开发的资金门槛，有利于吸引开发商扩大经营。再看需求，一方面，在市场竞争和政策引导条件下，随着产品成本的明显下降，房价也会有所下调，这会刺激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列，虽然物业持有成本上升，其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面，物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其率税越高，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求。

从上述可知，物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。若按建设部刘志峰的说法，开始肯定是重点先对大户型开征物业税，而对于自住性的中小户型(极有可能以90平方米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来，从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。综合考虑，笔者认为物业税将不会对供求关系产生明显作用。在成本降低和政策取向两个因素的作用下，整体房价将不可避免的有所下降，具体下降多少受很多因素牵制，但30%~40%的大幅下降将很难会出现，因为毕竟供求关系不会发生突出变化。

上海易居房地产研究院高级评论员