目前，我国房地产业发展面临的重大问题是房价持续快速上涨。从理论上来说，房地产税费体制能够有效地解决这个问题。但现实恰恰相反，我国现有的房地产税费体制甚至是造成高房价的根源之一。

　　我国现有的12项房地产税收基本上都是地税税种，至于房地产收费，更完全由地方政府及其相关部门自行负责。而税种的税率和收费的费率，基本都是以房价作为计量基础。显然，作为房地产税费收入的主体，地方政府在房价上涨的过程中是直接受益者，这就使得他们很难有保持房价稳定的动力。而且，居高不下的房地产税费，也在一定程度上助推房价的上涨。

　　完善的房地产税费体制应该实现财政收入目标、社会公平目标和持续发展目标的统一。现有体制的不足在于，它只满足了第一个目标，而忽视了其他两项目标，导致形成了地方政府只顾自身收入增加而忘记提供公共产品责任的片面倾向。笔者认为，对我国现有房地产税费体制进行改革迫在眉睫，必须建立一种“国地合理分权、税费合理分工、税费依法确立、运作严格审计”的新型房地产税费体制。

　　首先，要对中央和地方在房地产税费体制上的权限重新合理划分。

　　目前的房地产税费体制加剧了房价的上涨，受益的是地方政府，而受损的是中央政府，这使得中央与地方在解决房价快速上涨的态度上并不完全一致。在目前高房价的压力下，依然将中央政府排斥于房地产税费收入之外，并不符合我国国情。笔者认为，初步解决方案是将土地增值税转变为国家与地方的共享税。

　　此外，还要改变目前“中央决策、地方执行”的税费形成机制，因为这种机制将房地产税费的风险指向了中央政府，而将收益划归地方政府。应当让地方政府自行决策大部分税费，但中央政府保留审查权和变更权，将中央政府转变为代表国民监督和否决地方政府房地产税费决策的机构。

　　其次，要税费合理分工。

　　西方财政学在理论上将“税”界定在政府提供纯公共产品的领域，而将“费”界定在政府提供准公共产品的领域。我国房地产税费体制的目标之一就是实现社会公平，即实现“住有所居”。然而，住房并不是完全的公共产品，试图将所有的房地产收费转变为房地产税的设想从理论上也站不住脚。在房地产领域，实行税费合理分工是必然的选择。笔者建议，应将耕地占用税和城市维护建设税合并为城市维护建设费，并作为城市维护建设的基本费用来源。

　　再次，要对税费依法确立。

　　收税是为了提供公共产品，收费是为了提供准公共产品，两者针对的对象都是公众，因此公众必然要拥有发言权。但目前存在着政府擅自确立所谓公共产品或准公共产品的倾向，其实质是一些政府部门谋求自身利益的路径，这会造成真正的公共产品和准公共产品没有得到提供，而实质的非公共产品却以“公共”之名，在政府垄断的条件下，国民花费高价使用。

　　因此，必须对没有经过法律程序设立的房地产税费给予法律制裁。这有赖于将地方立法权真正落实到有立法权的地方人大，而地方税作为地方立法的重要内容，也应交由地方人大确立。在这个基础上，设立房地产税费，特别是房地产费的立法依据检查制度，并将这项制度作为地方人大的重要工作制度。凡是群众举报不合法的房地产税费，一律要经过地方人大检查；凡是经过依法确立的房地产税费，由人大进行公告，从而确立其合法性。

　　最后，要对税费收缴进行严格审计。

　　现有的房地产税费体制在运作方面的不足非常明显。特别是在房地产收费的运作上，已成为腐败滋生的重要领域。

　　笔者建议，应将审计和法律责任结合起来。一是对地方房地产税费实施中央审计，这样就能避免地方保护主义的干扰；二是对于审计结果，由审计部门将情况通报给最高检察院和当地省级人民检察院，由后者提起公诉，以避免仅仅依靠违规单位的行政上级自行解决；三是对违规的房地产收费，由审计部门提请地方人大进行立法程序检查，检查结果须向社会公示，并追究相关法律责任；四是审计部门要公示审计结果，违规违法部门必须进行严格整改，并随时接受再审计。(作者供职于北京交通大学经济管理学院，系本报研究院地产税费改革课题组成员)