之前弓超兄写的《关于装修房》已经系统地介绍了沈阳装修房的演变和目前市场状况以及与一线城市的差别。写的十分全面和精彩，尤其是关于成本对比和管理对比方面。我已经无法超越他的分析，只能尝试从其它角度分析一下装修房。

        举个例子，如果在沈阳一环内买150平米的房子，估计总房款要90万（含契税），而装修要花15万，装修款占总房款比例为1/6.在北京四环内买一套150平米的房子，估计总房款为240万（也含契税），而装修要花18万（考虑物价指数），装修款占总房款比例为1/13.

        比例上的差距是一倍。我举的例子是沈阳繁华市区与北京四环内的住宅，如果拿沈阳繁华市区与北京繁华市区的住宅比较，装修款占总房款的比例差距更大。

        越商业化的地区，以资金购买和交易的次数越多。相反，越接近手工作坊。这个规律古来有之。一线城市，装修款占总房款的比例很低，买的起房子的对精装修房增加的款额敏感性低（也就是抗性低）。这些城市城市版图比较大、工作节奏和工作压力比二三线城市都大很多。自我装修的时间较少，选择精装修房的机会大增。而二三线城市生活节奏慢，业余时间比较充分，业主选择自己装修主要是时间上允许。另外一个重要因素，东北、西北冬季时间长，这期间很多产业的负荷是降低的。开发商习惯于选择入冬前交楼，那业主办理入住后的漫长的冬季和明年开春总可以有所作为，大量的时间业主可以用于打点装修的事务。

        在香港的商品房都是精装修房，在香港工作时，我去过长江和新鸿基的一些项目，精装修房的质量和细节其实很一般。香港是商业社会、效率高、施工周期短。而百姓没有时间去自己装修，自己装修的成本更高。装修材料的商店一般供货给经营办公场所的装修，个人家庭装修的购买量很低。

        样板间的质量是主体质量低、装修感观质量好（销售道具，不好要不断的修改来促进销售）。精装修房属于工业化产品，但建筑行业的工业化产品质量控制比较难，尤其是施工现场的装修质量控制更难。沈阳之前的有些项目精装修房的质量投诉是惊人的。沈阳某品牌公司样板间找专业装修公司施工、精装修房是土建施工单位总包施工完成，本身已经超出土建施工单位的能力、长处、负荷。施工企业的成长是需要磨练的，质量即是其中的一个磨练指标。期望目前的的精装修房质量好是不现实的。

        客户和业主对于精装修房的质量也是抱着挑剔的眼光。这是可以理解的，毕竟很多国人辛苦大半辈子了才买一套房子，这是购房者全部的家当或者大半的家当，一定要求很严格。

        在香港即使也是耗费了家庭的积累并贷款供楼，但由于装修房虽感观一般但核心质量还是过关的，所以业主的敏感性反而比国内的业主低。国内的精装修房往往好看不好用，在使用过程中不断出现问题，这基本是材料不过关或施工工艺不过关导致的。

        房地产的行业政策决定今后精装修房的质量不会太好。目前土地出让金政府要求一次交齐才办证。开发商资金会很紧张，开发商为了生存必然缩短开发周期（包括设计、施工），争取资金快速使用快速回笼。开发周期缩短又要做精装修房必然是矛盾的。精装修房在紧张的工期中质量是很难保证的。另外可以断言，在目前从紧的宏观调控和土地出让金政策之下，精装修房在市场上的份额将明显下降。在全国包括一线城市、沈阳都会如此。

        精装修房从材料消耗量、环保、管理等角度讲，一定是集约化的统一装修才是未来的发展方向。个人自己装修不具备效率、节约的优势。随着经济的发展、社会节奏的加快，总有一日，二三线城市也将基本由开发商统一提供精装修房取消供应毛坯房。但一定是经济发展到接近目前的一线城市或香港、东京等状况。

        沈阳目前在做的精装修房有万科部分楼盘的部分产品、恒大绿洲之前实行一段的装修、理想新城的多层和小高层中的部分住宅、一些项目中的公寓产品、锦联地产的经典生活小面积住宅等等。尚没有形成统一的力量，连最擅长做精装房的世贸在沈阳也是做毛坯房。

        再来看看什么产品适合做精装房。第一居所一般来讲业主会选择自己装修，而第二、第三居所也并非就是精装修房有市场，由于国人的勤劳习惯和未养成休闲习惯，第二、第三居所往往处于闲置状态，装修并不会带来价值只会带来装修的缩水和维修，这也会导致很多客户选择毛坯房。写字楼由于业态不同装修风格迥异只适合提供毛坯。公寓短期内不是二三线城市的主流产品（因为移动人口比例偏少的原因），适合提供几种风格不同价格不同的装修由业主选择后再行装修比较合适。商业街附近的项目比较特殊，人群混杂需求各异，要个案个议。

        根据我的分析和经验，我倾向于在条件允许的情况下，同一个楼盘、同一栋楼内，选择不同单元做毛坯或精装修房，或者不同楼分别选择精装和毛坯。要避免在同一单元既有精装又有非精装两样的交屋标准，

        毛坯房是占据以前市场、现在市场、未来市场相当一段时间的主流产品，虽然未来一定是逐步被精装修房所带替，但我们无法准确断定时间。作为开发商要根据每个项目的情况选择两种产品的组合，作为消费者也要理智地根据自己的实际情况选择适合自己的产品。

        注：如果有更多的焦点汇聚，就会容易发现真理和误区。我们需要共同的话题来交流和研讨。有兴趣的朋友可以继续接龙分析。