一套房子，不同销售渠道报价，能差80万元———

卖房者：“你想买哪套房子，哪套就是特价”

知情者：“采用多种定价策略可以对外维持老项目价格‘坚挺’的表象”

业界专家：“到年底前，应该还有10%的减价空间”

“一套房子，通过不同的渠道销售，其差价高达50多万。而对于面积更大的户型，差价甚至能达到80万。”在楼市观望气氛浓厚，多方看空的情况下，打折促销已经不足以打动购房者的“芳心”，但真正降价又会带来太多的负面影响。面对这样的窘境，采取一房两价甚至一房多价，已经成为开发商们“隐性降价”的另一种手段。

李先生想在东边买房已经有一段时间了。但近一年以来房价的起伏变化太快，他一直没敢贸然出手。前不久，一位朋友告诉他东五环某楼盘正在做活动，买一套房子能优惠几十万，这让李先生很心动。打电话询问，售楼人员告诉他，该楼盘是有折扣，但只有九八折。按照14000元/平方米的均价，李先生算了一下并没便宜多少，怎么回事呢？是朋友弄错了吗？

在和朋友交流之后，李先生第二次致电售楼处。他表示是熟人介绍来的，问有没有更多的优惠，而此次询问得到了完全不同的答案。对方告诉他，针对老业主带来的客户，目前有一些特价房在售，每套能比一般的房子便宜“几十万”。“几十万”具体是多少，销售人员没有明确回答，只表示特价房需要“申请”，每套房子优惠幅度都不一样，如果是大户型甚至能便宜50万至80万。具体情况最好能到售楼处来谈。

既然是“特价房”，那“特”在什么地方呢？是房屋品质存在缺陷还是尾房甩卖？户型和楼层是否有挑选的空间呢？售楼人员说，这些房子和其他在售的房子质量是完全一样的，也非尾房。公司推出特价只是在奥运会期间酬宾，主要采用的是老客户介绍新客户的办法。让李先生惊讶的是，销售人员表示“特价房”并没有特指哪些房子，基本上只要有你看中的房子，就可以申请“特价”。“就是说你想买哪套房子，哪套就是特价呗！”李先生这么总结。

对于销售人员的说法，李先生觉得有些想不通。“既然和别的房子是一样的，为什么价格会低那么多？如果是降价，为什么又不光明正大地降呢？这样做总有些偷偷摸摸的感觉，心里不踏实。”他说。

“采用多种定价策略可以对外维持老项目价格‘坚挺’的表象”

采取类似办法销售的楼盘并不仅此一家，据了解，奥北区域、青年路板块还有数个项目都采用了一房多价的销售方式，但其具体情况略有不同。有的打出了“亲情牌”：一方面在宣传推广上坚持以前的售价不变，但另一方面表示老业主、企业员工的亲属购房能享受较大折扣；有的则直接拿出一部分房源，以远低于售楼处的价格通过中介或其他渠道进行营销。

“有的项目为一套房子定了多种折扣，你通过不同渠道拿到的价格可能都不一样，低一些的能拿到九折，高的甚至能拿到六折。”一位知情人透露。

值得注意的是，以这种方式进行销售的项目基本都是老盘的后期，而且户型都比较大。一位业内人士这样道出了其中的玄机：“对于老项目来说，降价带来的麻烦可能更多，而采用多种定价的策略既可以对外维持价格‘坚挺’的表象，又能降低销售成本——因为这样的方式下他们只需支付给中间人佣金即可，节省大笔广告费用。而大户型，目前的确是销售难度较大的一块。”

尽管有着种种好处，但这种销售方式效果如何却普遍存疑。“一是销售这种房子的提成比较低，中介公司一般不愿意接手；二是如今市场低迷，这种不公开的营销方式还未得到买房人认可。”此外该业内人士还提醒购房者应该注意一些问题，“主要是房子的产权问题。因为有些产权存在问题的楼盘会以这种方式推销自己的房子，如果买了这种房子会给买房人增添很多不必要的麻烦。”

　　“到年底前，应该还有10%的减价空间”

可以说，无论是最早的打折优惠，还是后来的买房送车、买房送家电，还是今天的一房两价、一房多价，都与目前不景气的市场有着密切的关联。而不少业内人士认为，这种不景气很可能还将继续。

中原地产华北区董事总经理李文杰指出，按照已有情况估计，楼市当前10%-15%的调整是不够的，到年底前，应该还有10%的减价空间。至于明年的楼市，应该更多的关注经济整体的上升幅度，如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍旧未调整到底，那么2009年这种调整将还会持续。

而调整是否到位，从如今市场的成交量我们很容易找到答案。根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，8月份，北京网上签约的期房住宅为4059套，签约面积42.34万平方米；环比7月份的成交量，期房住宅签约套数下降了17.7%，签约面积下降了28.9%。而同比降幅更是惊人，数据显示，同比去年8月，期房住宅签约套数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%。这一数字也能从侧面反映出，多种多样的销售方式并没有达到预期的效果。

北京鸿臣地产董事长王安平认为，与全款打折类似的，特价、抽奖、送礼物并不是真降价。因为这类价格都针对的是一个项目的某些少数户型，而且往往是超大户型、朝向不佳户型，和一刀齐的整个项目直接降价有着本质的不同。“所以，我们能看到，统计结果上，这半年北京房价无论同比还是环比，都是在上涨的。我们还是很少在北京能找到直接降价或按揭也打折的项目。这也就是占购房人群比较多数的夹心层还在焦虑、观望的理由。”