十一期间，珠海市规划局正式推出珠海市中心城区控制性详细规划公示，公示时间截止到10月28日。据了解，《珠海市中心城区控制性详细规划全覆盖项目》于2005年10月启动，项目分为香洲、新香洲、吉大、拱北、前山河、上冲六个片区，这六个片区未来的规划对其未来楼市的发展以及楼盘的定位将产生很重要的影响。
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拱北：居住价值不敌商业
规划内容：
一主：东南部的市级商业中心和关**通枢纽。
一副：改造婆石工业区，建设夏湾连片居住区的公共服务中心，配建居住区域的商业、文化、教育、医疗等公共服务设施。
绿心：结合旧村改造，对炮台山公园、市园林局苗圃适当扩大，成为整个片区的绿化核心，北连圆明新园，南接前山河滨江绿带。
三带：情侣路和前山河绿化景观带以及港昌路商贸休闲带。
三片区：东南部的旧拱北商住区；西侧的夏湾居住区；北部的圆明新园旅游与商住发展区。
职能定位：拱北片区是珠海市东部的口岸商业中心，是珠海市东部中心城区城市窗口地区。
楼市影响：
王玮认为，拱北虽然可开发的土地并不多，但未来的变化仍很大。广珠轻轨、港珠澳大桥等交通枢纽建成后，作为落点之一的拱北又具有口岸的优势，周围的老旧项目必然迎来新一轮翻新改造，特别是宾馆、商铺、酒店，拱北的商业价值将远远超过其居住价值。住宅方面除了在建的岭秀城、仁恒滨海项目以及金山大厦等烂尾楼的盘活外，空间并不大。且即使这些住宅建成后，还将会引进更大型的商业进驻，如岭秀城就正在与全球500强的商业洽谈。
未来五年最具想象项目：仁恒拱北项目、金山大厦等烂尾楼盘活。
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香洲：依托海景建高端盘
规划内容：规划用地面积24.67平方公里，规划2020年城市建设用地总面积为1325.57公顷，占总用地面积53.73%.
一带：滨海游憩带
二心：行政商业文化中心、商贸商务中心
八组团：银坑组团、神前组团、水拥坑组团、凤凰北组团、翠香东组团、香山组团、滨海组团、胡湾里组团。
职能定位：生态宜居、设施先进、依山滨海的综合城区。
楼市影响：
王玮分析认为，此次规划中的香洲片区将银坑组团、神前组团等纳入其中，表示今后的发展空间也将在沿海一带。依托独一无二的海景资源而建的高端楼盘和依托行政商业文化中心而建的相关配套性住宅仍是楼盘开发的主要方向。如银坑组团、神前组团、水拥坑组团将会开发一些高端的，适宜投资度假型的楼盘，但由于政府对海景楼盘的规划中作了一些高度以及容积率的限制，导致不少楼盘的开发以及推售进度放缓，所以这块区域的开发还需要时间。
香洲片区还有一个可关注的地方就是紫荆路的改造，紫荆路改造之后将与人民路连成一片，将会大大提升香洲的整体形象，虽然紫荆路附近除了中珠水晶堡以外没有了什么新的楼盘，但对整个香洲片区二手房升值空间的提升作用是可以想象的。
未来五年最具想象项目：中海银坑项目、神前雅科本项目
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新香洲：华发项目最受瞩目
规划内容：
三核是指规划区内规划城市级行政、文化、体育核心；两带指沿凤凰山、板嶂山形成的山体风光带。
五区是规划区内形成的5个居住区，分别为红门楼居住区、红山居住区、山场居住区、大环山居住区、柠溪居住区。
七心则指各居住区内居住区中心。
楼市影响：
未来几年的发展空间很大，从最新出台的控制详细规划方案来看，将迎宾北路甚至柠溪都纳入了新香洲的范畴，但是新香洲片区北为凤凰山，南有板障山，区域内用地较为急促，可建设用地仅占规划总用地的45%，导致规划区用地潜力较小。
从房地产发展的空间来看，迎宾北路一带的楼盘开发空间只有占地21万平方米的华发山庄，这将是未来几年内中心城区最瞩目的项目之一。
此外，从供应量来看，新香洲片区今后的供应量主要集中在红门楼居住区、山场居住区以及红山居住区，未来将会有五洲花城二期，红山居住区有明月湾项目、金地项目等总建筑面积过百万平方米。
未来五年最具想象项目：华发山庄（原天上人间项目）、巨人大厦盘活项目。
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前山：城区发展空间最大
规划内容：商贸流通区、配套服务区、特色文化区、综合居住区、现代工业区。其中综合居住区是沿前山河建设高品质的城市高档住宅区和滨河游憩带，通过城中村与工业区改造形成商业办公与配套服务、居住等综合性城市功能区。
职能定位：前山片区是珠海市域服务型建材商贸流通中心，中心城区内环境友好型现代工业区，区域性高端外向型生态人文住区。
楼市影响：
前山片区土地批而未建的情况比较突出，政府剩余储备用地少：片区内现共有已批未建土地88块，共计总面积1222279平方米。目前未利用土地集中在片区西侧，明珠路以东已基本无储备用地。对此，王玮表示，他非常看好前山未来的发展，他认为，前山具有后发优势，将是未来珠海城区发展空间最大的片区。这次的控制性详细规划里对前山的初步规划都是从各方面的配套入手，这就为未来几年前山楼市量与品质的提升提供了一个很好的基础。前山未来片区的发展分为两个区域，第一是前山河北岸的楼市随着时代廊桥、中海地产等大型发展商的陆续进驻，必然会根据规划建成高端外向型生态人文住宅区域；另外一个区域就前山片区内路段发展，随着周边几个商圈扩散，再加上招商花园城等大型项目的进驻，加上周边配套的改善，前山片区内陆一带的房地产的发展也必然得到带动。
未来五年最具想象项目：招商花园城项目、中海地产环宇城。
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上冲：打造城市门厅
规划内容：上冲片区位于中心城区的西北部，规划范围北靠凤凰山，南至人民西路，西至珠海与中山坦洲的分界线，东以三台石路、农科中心为界，规划面积为27平方公里。将建成以凤凰山为背景，105国道、明珠路、金凤路为轴线，构筑5大功能组团，使上冲片区形成多层次、多中心的组团式布局结构。
职能定位：是珠海市中心城区的西北门户，是珠海市中心城区重要的主导产业配套发展区，是集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团。上冲片区总用地26886388平方米，其中可建设用地19380218平方米，占总用地面积的72.1%.
楼市影响：
百脑会王玮表示，虽然规划中，上冲片区的定位是打造城市门厅，但上冲片区的房地产发展的空间和近几年发展的形势却令很多人不看好。由于上冲片区关内的土地供应不多，新开发楼盘也很少。而根据规划，上冲片区的发展方向是在关外的南溪那边，但由于南溪那边的地块靠近坦洲，坦洲的房价与珠海的房价相差太大，房价无法有提升的空间，也就无法带动高品质楼盘的进驻；且南溪那边的地块多是村民的自留地，要整合出上规模的地块来也比较难。所以在目前的这种市场形势下，很少有发展商会将目标瞄准上冲片区关外的发展。
未来五年最具想象项目：待定。
吉大：高端商业居住中心
规划内容：
“一带”：滨海旅游产业景观带，以海滨公园、石花山公园、大浦山公园为依托，改善海滨浴场，九洲港货运区。
“两轴”：九洲大道和水湾路一景山路两条城市发展轴，以九洲大道为产业发展主轴线，将总部经济发展区、中心商务区和滨海旅游产业带串联起来，景山路一水湾路由北而南形成生活功能联系轴，联系景山路和水湾路两侧居住生活区。
“七区”：总部经济区、中央商务区、滨海休闲区、文化休闲娱乐区、旅游度假区、港口旅游区、生活居住区。
职能定位：以商务办公、旅游休闲为主导功能，成为东部中心城区重要的商贸、旅游服务中心区。
楼市影响：
百脑会研展部总监王玮分析认为，吉大片区的整体楼市格局已经定型，不可能会有翻天覆地的变化，此次出台的控制性详细规划主要还是侧重于形象的美化以及配套上的完善，当然二手楼市升值空间是显而易见的。而未来几年吉大虽然也有滨海景观，但海景楼的空间并不大。但是吉大官村改造、格力广场的完成、珠海宾馆改造项目等项目建成之后，吉大必然成为中心城区最为高档住宅集中区域。
未来五年最具想象项目：珠海宾馆改造项目。 |
