随着十月的过去，虽然10月的房地产销售官方数据尚未出炉，但是房地产商翘首期待的“金九银十”并未出现已可定论。根据珠海市统计局公布的经济运行简报，前三季度，全市商品房施工面积创建市以来的高位，达1013．34万平方米，同比增长34．5％；商品房竣工面积301．41万平方米，同比增长54．9％。与此相反，商品房销售低迷，商品房销售面积127．31万平方米，同比减少了42．5％。香洲、斗门、金湾的销售面积全面下滑，同比分别下降37．9％、54．6％和41．2％。

10月份，虽然国家出台了针对楼市的“救市措施”，加上降息，购房成本有一定降低，但是市场的观望氛围仍相对浓厚，成交量的“回暖”恐非一蹴而就，不用说回首狂飙突进的2007年，就是与日子相对好过的今年上半年相比，虽然珠海的楼市均价还维持在相对高位，但是“销售萎缩”却成为饱受资金链难题困扰的开发商头上的紧箍咒。不在沉默中爆发，就在沉默中死亡。困境中的开发商们也正在积极寻求应对之策。可以预期，年关将至，珠海的房地产市场面临变局，刚性需求的消费者出现抄底笋盘的时间机会，而地产商“淡市”谋变也将是必然的趋势，先知先觉者已经率先行动起来。

行业调整不可避免 粗放模式逐步退出舞台

相对珠三角其他陷入深度调整的城市，珠海具有不少得天独厚的优势，除了山海这样的天赋资源，居住其中的人拥有较强的 “幸福感”；港珠澳大桥、广珠城轨稳步推进等重大基建利好等等优势；更由于相比东莞等出口依赖型经济城市，珠海的产业结构相对平衡，受到金融海啸所带来的实体经济困难相对较轻，虽然有所调整，珠海楼市尚未出现较为明显的价量齐跌局面。但是，对于开发商来说，年关将至，回笼资金的压力仍如乌云亚顶，“扛”的代价随时间流逝却日益高企，企图“回暖”之后一边涨价一边一抢而空已显得不切实际。随着一批在市场上既无作为也无资金实力的开发商被淘汰出局，可以预期，粗放型的开发模式将逐步退出舞台，取而代之的将是产品和营销的精耕细作以及更为合理的利润。

积极作为 淡市中仍能创造销售佳绩

同样面对“淡市”，市场上其实可以发现两类开发商，一类是积极作为进行市场应对的，一类是各种原因选择与消费者一起“观望”的。虽然一些开发商因为项目少、自有资金相对较为充沛等原因选择了静观市场变化，但是，对于活跃市场，力保成交量来说，前一类开发商无疑更具有主流意义和示范效应。

实际检验，“有作为”也确实得到了市场认可，对维护市场信心起到了积极的作用。作为全国标志性开发商，万科在珠海的行动相对温和，在市场先知先觉的采取“装修”和“车位”以及一定数量的特价房即已促成了销售。另外时代廊桥在珠海首先推出的 “首付一成半”销售策划，加上周周不断的活动造势，售楼部一直保持了一定的人气和成交。而在“十一”期间开盘的华发新城五期针对市场情况“合理”的定价也让其取得一周内200余套的不俗成绩，本土“领头羊”的示范效应之下，各种优惠和价格松动开始在珠海楼市涌现，市场基本就降价保量达成共识并取得一定成效，虽然成交量较去年同比大幅回落，市场情况在珠三角仍属较为稳定和乐观。

11月8日－9日，由珠海特区报社主办，百脑会地产机构承办的报业房展将在免税广场举行，该次小型精品展初衷即是为活跃市场，促进开发商与消费者进一步交流沟通，10余家精品楼盘将贴近消费者，齐齐亮相。

从市场情况来看，性价比较高的楼盘在淡市中仍然吸引刚性需求消费者入市，主城区某成熟大型开发商就坦言，目前推出市场的房源大多恰巧是建安成本最为高企时期建设的，成本决定了价格一定有一定的底线，而目前的实际定价也较当初的预期有大幅折让，消费者留心其实不难发现一些类似笋盘。

产业升级催生城市格局变化 考验珠海楼市“应变能力”

10月中旬，珠海市政府召开七届80次常务会议，更审议并通过了珠海《促进现代服务业发展的若干意见》。会议指出，加快建设现代产业体系，是省委、省政府科学谋划新一轮大发展作出的战略决策。市委六届四次全会结合珠海实际，作出了实施东部大转型、西部大开发战略的重大部署，明确要求香洲等环港澳地区大力发展现代服务业和高新技术产业，打造“香洲服务”品牌，实现从生产型经济向服务型经济的战略性转变，构建符合生态文明要求的产业格局。

珠海市发展现代服务业的8个发展重点——现代旅游业、会议展览业、现代物流业、现代商贸业、文化创意产业、商务服务业、信息服务业以及金融房地产和其他服务业等当中，其实除了本身作为重点之一，房地产业，特别是高端商业地产，还与现代旅游业、会议展览业、现代旅游业、现代商贸业、商务服务业、金融等行业密切相关。

而“香洲服务”、“西部制造”的定位，实施“东部大转型、西部大开发”战略，珠海构建交通、产业和城市“三大格局”的过程中，必然催生城市格局的变化，紧密环澳的湾仔区域、连接东西城区的前山河“一河两岸”区域，加上土地储备相对丰富的客观有利条件，可能会成为未来最具发展潜力的区域之一，顺应这些变化，快人一步把握市场先机，无疑将为立足珠海长足发展的房地产企业带来丰厚的回报。

物业组合多样化 应对资金困境和规避市场风险

面对市场周期的波动，大型地产商纷纷调整战略，近期，SOHO中国（00410．HK）旗下的三里屯项目开盘一周预售43．5亿元引起业内关注，为这种谋变做了某种注解，商业地产或许是一大避风港。

房地产业的周期性波动曾让很多香港的地产商折戟，但是，以恒隆和新鸿基为代表的香港地产公司，将持有型的商业地产作为是整体资产的重要组合，用以平衡开发物业的波动性，是地产低谷阶段抗击行业周期的有力工具。

商业地产相比与住宅开发，尽管存在开发周期长，资金沉淀厉害，运营管理复杂等难题，但是其与住宅地产截然不同的资金回流模式，让住宅开发商们看到了解决资金链困境的希望。同时，在本轮市场大调整中，相比与住宅市场的风声鹤唳，商业地产市场，尤其是高端商业地产市场 （大型购物中心，甲级写字楼，酒店和酒店式公寓，城市综合体项目等）的表现可谓一枝独秀。世邦魏理仕发布的中国房地产市场报告显示，2008年第二季度，尽管住宅市场受宏观调控的影响，市场观望气愤严重，成交量明显萎缩，但是全国各主要城市的优质商业物业市场却依然向好，租金水平保持强劲上扬，上海，武汉，成都，北京，深圳等城市租金水平季度环比上涨都超过2％。

事实上，“春江水暖鸭先知”，本土“领头羊”华发除在华发新城后续开发中有约10万平方米的集中商业，并已与连锁超市业巨头达成意向，其涉足湾仔大型会展项目在业内早有风声；而外来大鳄中海地产在前山河畔打造的广珠城轨前山站上盖项目——中海环宇城由于“城市综合体”的超前定位，项目在“十一”报业房展甫一亮相即已引起业内高度关注。