前几天，全国工商联房地产商会会长聂梅生说，相对别的行业，房地产还不是最糟糕的行业。按照这句话的意思来理解解，房地产还没有到不可救药的地步。可如果和美国一样，到了最糟糕的时候才开始去救，那救的效果也会是很久都难以恢复元气。

　　救是要救，不过怎么救是个问题。作为全国房地产前沿阵地的深圳开发商，在等到国家的新政出台之后，却苦苦等不来来深圳市政府救市的甘霖。理智的开发商开始反方向发力，一场大规模的自救运动正在深圳拉开帷幕，有些开发商开始拓展新的融资资渠道，有些则推迟项目的开发，而有些则送精装修等等。尽管招数不一，但是最后的结果都是，开发商已经知道握住现金“过冬”是最最好的办法，在最坏的时代没来之前，“走为上策”。

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　　◎抛砖引玉类以诱之，击蒙也。

　　精装修房提高附加值

　　按计划，深圳要2010年消灭毛坯房。不过目前精装修潮似乎提前到来，今年下半年始，深圳的精装修户型明显增加，万科、中海、招商、金地、华侨城、中信等品牌更是一马当先，相继推出精装修户型。目前市场上的精装房花样百出，产品越来越好，档次越来越高。

　　最重要的是这些精装修房在价格却没有增加多少。很多装修房实际就是开发商的送产品的附加值，目的就是要带动销售。

　　典型案例南光城市花园送装修

　　11月中旬，南光城市花园入市，当日销售的单位均带有精装修，均价还只有10500元/平方米。扣除装修价格，均价不到1万元/平方米，与前海区域最低的楼盘均价差不多，可以说，开发商差不多是在送业主装修。

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　　◎树上开花借局布势，力小势大。鸿渐于陆，其羽可以为仪也。

　　赠送面积变相降价

　　降价是把双刃剑，开发商不到关键时刻不会选择，一般选择变相降价的方式，如“送面积”。前两年赠送面积大多是露台、凸窗、入户花园，但这些并不实用。

　　今年楼盘赠送面积凸显实用主义，赠送的空间完全可多开辟出新房间。如最近面市的一些复式户型，楼上大部分面积都不计入建筑面积，最大赠送率可高达70%.

　　典型案例麓港国际“送主卧”

　　近日开盘的麓港国际开盘，均价9000元/平方米，主打“送露台不如送主卧”的口号。该楼盘各户型所有赠送空间，均可以轻松改造成卧室等实用空间。

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　　◎金蝉脱壳存其形，完其势；友不疑，敌不动。巽而止蛊。

　　放缓开发进度

　　深圳现已停工楼盘，如万科金域东郡；还有延期开发的项目，如天健时尚空间获准将竣工时间延后一年；鸿荣源也称已针对其在宝安中心区的商业地块递交了延期申请。同时，放缓施工速度的更是不少，如宝安中心区某楼盘二期计划在今年底面市，而今却还在打桩且进度缓慢。某开发商在宝安的待建地块拿地已经四五年，现在仍处于规划报建阶段。业内人士表示，现在放缓施工进度已成一种现象，主要是一些处在前期建设阶段或者原计划动工的，一方面因为资金紧张没法大笔投入建设，另一方面，市场低迷，建得太快反而被动。

　　典型案例万科调整开工计划

　　万科集团今年以来已经两度调整年度新开工计划，从年初新开工面积848万平方米，竣工面积689万平方米，目前已调整至新开工面积570万平方米和竣工面积586万平方米。

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　　◎暗度陈仓示之以动，利其静而有主，“益动而巽”。

　　开拓融资渠道

　　地产商资金链紧张是不争的事实，因为地产商主要资金来源是三个方面，银行贷款、销售回款和自有资金，其中银行贷款和销售回款占了最大头，而去年以来信贷紧缩卡死了贷款，成交低迷又堵塞了销售回款来源。虽然近两个月来货币政策开始逐渐放松，但是银行对开发商的贷款并没有立刻放开。股市低迷，IPO难放行，又使得地产商通过上市融资的希望渺茫。开拓新的融资渠道，多元化融资成为现在和今后一段时间地产商的迫切需要。

　　今年股市萎靡，债券市场回暖，9月份万科公司债发行成功，融资59亿。而金地寻求股权投资、债券投资、信托等多种融资渠道，去年以来，与ING房地产建立战略合作伙伴公司，开拓国际资本融资渠道，与多家境外银行开展项目融资，和多家信托公司合作完成了多笔信托融资。

　　典型案例招商增发59.4亿

　　在获准增发将近4个月后，招商地产11月24日终于启动增发，这恰好是政府救市、股市回暖的有利时机。根据公告，招商将以13.2元/股的增发价格增发不超过4.5亿股A股，预计融资规模不超过59.4亿元。

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　　◎远交近攻形禁势格，利从近取，害以远隔。上火下泽。

　　拓宽销售渠道

　　在深圳楼市的正常年份或是火热时期，新房的销售渠道比较单一，一般一个楼盘只由一家新房代理商代理销售，消费者自己上门咨询、购买。当时人多楼少，这种模式也能胜任销售。而今年楼市持续低迷，需求关系逆转，竞争者众多，消费者观望，此时就必须拓宽销售渠道，让尽可能多的目标客户上门，而且要主动寻找到想买、可以买的人。

　　于是，今年以来出现了很多新鲜售楼模式，比如联合代理，多个一手房中介共同代理一个楼盘；比如二三级联动，最开始只是中介将其代理的新房房源在地铺展示、销售，后来发展到开发商将新房同时委托多个中介，不分一手还是二手，能卖房就行，最多的一个楼盘有十多家中介在卖；还比如团购，如今越来越多的楼盘采用，而且多由大型中介利用地铺带客组织，能够享受更低的折扣。

　　典型案例品牌开发商二三级联动

　　据记者了解，深圳万科旗下项目全部实施了二三级联动的策略，在中原地产、港置地产等中介的地铺，无论是兰乔圣菲、万科东海岸、棠樾等高端别墅项目，还是第五园、万科城、金域华府、东方尊峪等高层住宅项目，都有推介。前不久降价的星河丹堤，也通过中介地铺寻找客户。同时，万科、中海等都广泛采用了团购。

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　　◎走为上全师避敌，左次无咎，未失常也。

　　豪宅放下身段大幅降价

　　所谓豪宅，就是富人买的房子。所谓富人，就是业内专家经常说的对价格不敏感的人群。据说这些人对价格每平方米降几千元也完全不敏感。所以从2007年下半年开始，尽管普通住宅打折促销以及降价补偿的现象不断发生，豪宅市场依然岿然不动。此外，2008年全年，一些新开盘的豪宅由于价格合理或者资源稀缺，大多销售良好，给一些现楼在售豪宅不降价的理由。当然，这些不降价的豪宅，一般都美其名曰在观望市场。

　　不过，只要仔细观察就知道，在售的现楼豪宅，不降价的，在销售上基本颗粒无收。所以下半年开始，号称南山高端住宅的城市山林主动降为普通住宅的价格，销售才上去，而那些真正有豪宅定位的楼盘，撑了一年之后，终于意识到，继续撑下去不是资金要出现问题就是没钱买新的土地实行持续开发，降价大潮终于蔓延到豪宅。

　　典型案例星河丹堤特价降四成

　　在梅林关口的星河丹堤，因为有大量的别墅住宅，所以社区以豪宅定位，而且其社区环境营造不错，受到很多富人的喜欢。此前，星河丹堤高层的价格最低也要21000元/平方米起，均价近3万元/平方米。在此前的一年多调整中，星河地产一直没有降价过，而且优惠幅度也不大。而这次特价房，推出的是1、2栋，两房特价12000元/平方米起，降价幅度超过4成。

　　《黄金楼市》建言

　　房企自救应拓宽思路、开源节流

　　面对漫长的寒冬，自然界的动物会储备脂肪，冬眠过冬，植物则会落叶，减少水分蒸发来应对，这其实都是开发商度过楼盘寒冬的启示。如何自救？简单说就是“开源节流”，开源储备“脂肪”，“冬眠、落叶”以节流。

　　房地产行业的关键要素主要包括土地、资金、人才、存货。在开源方面，可以有融资、销售、开发三大开源措施。资金开源主要是坚持现金为王，可以探索多元化融资渠道，如增发、发债、私募股权投资、信托、委托贷款、同业拆借等，需关注的问题主要是融资成本的测算；销售开源是指拓宽销售渠道，创新销售模式。开发开源则值得重点关注，是指寻找新的利润增长点，这需要密切关注国家政策。比如说开发带精装修的房子，既符合国家政策，又能从装修中获得一定利润。比如说4万亿的刺激经济方案，必将带动基础设施建设，一些本身有基建业务的开发商或许能从中受益。比如保障性住房的大量建设，成本控制见长的开发商可以积极参与，实现薄利多销。另外还有土地开源，减少直接招拍挂拿高价地，可以考虑合作开发。

　　在节流方面，则可考虑收缩战线，调整新开工面积，对市场形势不佳的区域，暂缓开发；或者可以转让土地，或者引入其它产业资本共同开发；对于已有项目的销售，降低营销费用、管理费用，把钱用在刀刃上。此外就是裁员，不过需谨慎，充分考虑各方面影响。