深圳这几周明显有进入价降量升通道的迹象。11月10-16日,新房单周成交量1585套,平均每日成交226套,环比增加25.99%,并创下年内单周成交新高。而成交均价为12145元/平方米,环比下降18.18%。而接下来的一周(11月17-23日),新房成交1650套,刷新了刚创造的纪录。与此同时,上周深圳新房成交均价为11957元/平方米,环比下降1.55%。

　　价降量升并非单方面原因所致,而是国家救市政策刺激、开发商主动降价推盘、购房者积极入市的合力结果。从成交结构中我们可以清晰地看到,包括南光城市花园、航空新城1号、金地梅陇镇四期、麓港国际公寓等在内的中低价位、中小户型楼盘成交占了成交量的大部分,此外便是溪山、深业东城上邸等低价开盘楼盘。显然,“价降量升”,前者是因,后者为果。单价低、总价低是促成成交量急速上升的原因,在过去的几个月中,深圳也常有楼盘低价入市,亦涌现过几拨特价潮,之所以没有这次的效果显著,原因在于没有国家政策配合。10月之后央行屡次降息,再加上首次置业享受首付2成、利率7折优惠等政策,提供了绝佳的“天时”。政策一方面改变了购房者的预期,提升了购房信心,另一方面变相相当于帮开发商大幅降低了房价。据笔者测算,在今年9月16日今年第一次降息之前,首次置业若贷款70万,30年期,月供大约是4496元；到10月22日最低可享受7折基准利率政策出台后,同样贷款月供只需3775元,降低了16%。如果按本周三晚央行再降息1.08%计算,上述贷款月供将减到3457元,比9月降低了23.1%。同样,若贷款50万,30年期,前后对比月供也少了约23%。某种程度上,这相当于房价降低了23%。这就是此轮成交量爆升的核心原因。

　　实际上,近段时间来,开发商大幅降价的并不多,虽然有个别豪宅价格跳水,但那也是由于前期价格坚挺,远高于市场平均跌幅。大多是维持9、10月以来的价格,或者是略为降价,幅度一般都不超过10个点。数据统计上房价的下跌,更多的是由于推盘结构的变化,即价格原本就较低的中小户型推盘占了大头所导致。而中小户型推盘多的原因,也恰恰在于这部分楼盘享受“政策变相降价23%”的利好最直接、最毫无疑问———开发商只需稍稍定个低价,便能收到四两拨千斤之效。

　　那么,这种价降量升的局面是否还能继续持续?如果没有周三晚央行的重拳降息,可以预计的是,成交量很快将从目前高位缓慢下跌,而价格则出现上下波动。因为目前入市的大多是观望已久的购房者,是刚性需求中最坚挺的部分,他们在首付和利率政策推动下出手,目标物业以中小户型为主。在经济前景堪忧的大背景下,待近期的中小户型推盘高潮过去,待这批积累了近一年的最刚性的需求消化后,楼市成交将不可避免地下滑。中小户型推盘的减少,也会造成成交均价上升。而此时,开发商出于年底各种压力,会在价格上继续做出让步,于是均价上下波动,而成交也不至于大幅下跌。

　　但如今,央行以10年来最大的力度降息1.08%,将推迟上述局面的发生。如果有开发商推盘的积极配合,不排除深圳成交量将继续攀升。不过价格此时再往下走可能性不大,预计将维持稳定。比较清晰的一点是,政府救市力度已经很大,后续成交量的反弹能持续多久,将更多取决于开发商的态度。美国金融海啸,令标价1美元的别墅都无人问津,但在深圳,这种情况短时期难以发生。深圳没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。价格是房子一切属性的浓缩,如果现在房子还是卖不出去,那么就说明房价没调整到位,请继续降价。

　　地产评论员 陶文杰