北京的保障房建设计划用三年时间走完过去近十年所走过的路。

　　2007年北京市“两会”期间，北京市委书记刘淇表示，政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。

　　同年7月，北京市规划委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（下称“规划”）。规划显示，2008-2010年保障性住房及“两限”商品住房规划总建设规模约1800万平方米。统计显示，1999年到2006年北京市累积建设经济适用房总量仅为两千万平方米。

　　“如此大的供应量，计划究竟能否落实？如果真的落实，北京的市场将发生根本性的变化。”北京虎杰投资公司首席分析员张寅对本报记者说。

　　2年建设24万套保障性住房

　　按照规划：2008年到2010年北京市要建经济适用房480万平方米，廉租住房120万平方米，“两限”商品住房1200万平方米。按照廉租房、经济适用房、限价房的平均套型标准50、70、80平方米，总套数将达到242571套。北京将通过划定控制区、地铁综合开发、开发配建、各区县安排四种主要措施和清理回收、提高强度、实施代建等三种辅助措施，确保保障性住房及“两限”房资源约4000万平方米。

　　与以往不同的是，规划要求新建商品房项目入市前按一定比例配建保障性住房（包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房）及“两限”房，配建平均比例为商品房的15%。至2010年，可建约1200万平方米保障性住房及“两限”房。

　　2008年11月29日，北京市大兴区康庄保障性住房和限价商品房项目开工，标志着北京市今年新开工建设800万平方米保障性住房和限价房的计划全部落实。按照规划，十一五期间北京要建的保障性住房和两限房，要占同时期总的住房总量的24.4%，并且在今后几年，北京每新建4平方米的住宅中，就有1平方米保障性住房和“两限房”。

　　而1800万平方米的供应量是否科学，也遭到了市场人士的质疑。

　　建设部一位官员向本报记者解释说，上一次住房普查要追溯到1985年，近20年来中国尚未进行一次住房普查。政策的出台理应依照一些基本的参考数据，1800万平方米只是个概数，但政策的出发点是好的。

　　2007年8月，北京市副市长陈刚公开表示，“加快保障性住房和'两限房’建设力度与速度，一方面是解决中低收入家庭的住房问题，另一方面也想从政策方面调控房地产市场，特别是调整房地产市场的价位结构，重点是大量增加中低价位的普通商品房，如'两限房’。要让中等收入的人群也能买得起房或有房住。”

　　趋势：楼市格局改变

　　随着保障房的大量供应，开发商逐渐意识到市场逐渐发生了变化。

　　SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹认为，住宅市场的大格局正在被改写：保障性住房，包括廉租房、经济适用房，还有数量巨大的“双限房”将冲击过往以商品住宅为主的市场。他说，“房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会被淘汰出局。”

　　在各种力量的综合作用下，北京商品房市场在2008年下半年进入低迷期，而此时正是规划中的保障性住房集中上市的时期，保障性住房的交易量在北京市场中占据半壁江山。预计明年底政策性住房在施面积可以达到2000万平方米，约占全市住房在施工面积的30%。

　　对此陈刚表示，未来要加大保障性住房和限价房建设力度，发挥政策性住房对投资和消费的双向拉动作用，使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。加大保障性住房和限价房建设力度，进一步拉动投资增长。初步安排明年保障性住房和限价房建设计划850万平方米，约占明年住宅新开工总面积的1/3以上。

　　陈刚还指出，要加快去年和今年开工的保障性住房和限价房建设进度，争取明年底竣工200万平方米。同时做好保障性住房和限价房配租配售工作，及时形成市场实际供应，带动住房消费。预计明年底将完成保障性住房和限价房配售5万套，可实现销售额200亿元，占全市商品住宅销售额的比重将达到20%左右。

　　而据北京市建委相关负责人介绍，2009年，北京市将实现新开工政策性住房850万平方米的目标。