蔡照光的发言

主持人：谢谢杨总的精彩分析，有请在深圳有资深经验的深圳四和院副总经理蔡照光从投资客的角度客观分析下西部以及整个珠海的潜力与置业机会。

蔡照光：我讲两部分，一个是我个人在珠海的投资精力，第二个是珠海的龙头湾项目近期的情况。首先是个人的投资经历我觉得珠海个盘的营销非常好，包括我在珠海斗门买的百脑会代理的项目买了5个号，开车路过这里，这个楼盘临江后面有山，还有一个少年宫，楼盘的包装也是非常到位的。我觉得这个楼盘非常好，刷卡就刷了五个号，过了年以后大概是3月份开盘，我一看，涨了100多块钱一平方，好的户型涨了200-300，我说涨的太少了。后来都退掉了，后来都后悔了，现在楼盘已经到了5000多。

因为我认为西区确实是以珠海拱北路为中心，离市中心太远了，其实我们应该重新划一圈，像杨总说的一样，应该以湖心路为中心。大家都知道一个中心点如果变的话，中间的距离肯定会变。当时是以拱北为忠信。所以觉得斗门太远了，其实也是一种错觉。只有生活在周边的人才可以理解，什么是中心，真正的中心是以家和你生活的半径、工作的半径以及有山有水的半径。举个例子，比如说澳门离我们很近，有没有关系呢？如果不是投资客有没有太大的关系，如果你的房子不是租给澳门人也没有太大的关系，如果是住房或者是养老或者是享受自然山水肯定要以山、水为中心。

第二点，珠海的房子从5000升到8000很慢，我们当时代理的项目买了一套邻湖的，当时买的3000多块，一直到去年过年的时候涨了5000多块如果在深圳早就翻了三倍。所以我在珠海的个人投资经历一直在今年还在说。金碧时代是从7000多块开始卖，一直到10000多开始买的。这是我个人的投资经验，为什么我在深圳也是一个很小的投资客，在珠海也投资了几套房，为什么有这样的心里变化？其实对珠海不是很了解，但是没有了解珠海地产的行情，没有放在全国的范围来看。珠海的海港是非常好的，珠海这个城市非常适合生活、工作、养老、创业和休闲。在全国其他的城市很难找到，在这样的情况下，地产的价格是拉低，后势发展的空间非常大，这是我的理解。

珠三角的楼盘涨起来的时候，这个地方的楼盘就很珍贵了。还有一个是深圳投资客的角度来看，深圳市区的房价很高，因为很多第一批、第二批、第三批的移民客已经扎根了，大家都知道扎根的人都有一个迫切的想法就是把父母接到深圳来，如果深圳的房价太高就有一定的困难，对普通的工薪阶层来说。珠三角的2小时生活圈以内的房产项目是一个首选，首选在惠州、东莞、江门为什么不可以首选在一个投资潜力非常大又非常适合未来居住的城市呢？我是这样的想法。从这个角度来说，我认为珠海以后可能是深圳投资客非常看好的城市。

简单说一下我个人的投资经验，原来对珠海的地产不是很看好，现在重新来看的话，我觉得还是比较看好的。

第三点：从我近期推广龙腾湾山庄项目的经验中，受投资客青睐的楼盘。一个是高端市场一个是低端市场。在6000块钱以下的房子，我认为是低端市场。高端市场就是在1万块以上的，有豪宅感觉的房子。深圳置业人群对这两个市场非常感兴趣。因为我们龙腾湾推出的时候没有推广，外地客户占到百分之十几，深圳客占了外地客户的40%多，10月份一个月深圳客是41.9%。

主持人：是不是珠海这么好的投资环境，从以前的不看好到现在的追捧，新政的出台以后，对深圳的投资人群特别是高端和低端市场，他们认为珠海市场有很大的发展前景，现在倾向于长线，因为深圳客越来越理性，是这样的情况吗？

蔡照光：是的，如果你在深圳投资超过5套房子的人，你不会受新政的影响，你会接着投下去。5套中已经翻了2、3倍，你的纯利润可以不到外地市场继续投下去，深圳很多的投资客都超过5套以上。不一定会在深圳继续投下去，可能会去别的地方投，可能会更理性，会找一个片区，第一是价格洼地，第二个是这个片区有很大的升值潜力，现在很多的投资客转向了商铺和写字楼的投资。

（隔了几个嘉宾发言）

蔡照光：我说一个个人的例子，我最早在深圳晚报工作我住在福田，福田的房子已经很高了，对我这样的工薪一族有一定的压力。深圳南山的房子便宜，我就搬到南山了，现在南山的房价已经超过了福田。因为蛇口到香港的大桥通车了，并且深圳湾的很多高档楼盘和蛇口工业园区的改造，以及南山中心文化书城的落成，整个购物环境比福田好多了，所以南山的房价超过了福田。这是我个人的体会。

当年滨海大道没有开通的时候，福田的房价和南山差很多，福田卖7000多，南山同样的楼盘就5000块，深圳的滨海大道开通以后，南山的房价忽忽的往上涨。深圳南山的人到市区上班也面临交通的问题，现在斗门的交通问题也是一样，迟早会解决。斗门整个片区我觉得真的没有做好片区的推广和宣传。

乔迈的发言

主持人：谢谢蔡总。因为蔡总本身也是一个投资专家，他有深圳和珠海的投资经验，给大家讲了一下投资客的复杂心态，现在有请西江月项目策划总监乔总，作为外地开发商进驻珠海，请乔总给我们讲一下外地的品牌开发商选择进驻珠海的时候，对珠海西部未来的发展展望和你们针对的市场前景的预测。

乔迈：大家好，首先自我介绍一下，我是来自于董机构的乔迈，西江月项目是由衡鼎房地产开发的项目，也是由于董机构全程服务的项目。于董机构是从开发商拿地开始一直在全程参与，包括西江月的规划、景观设计和户型设计、以及策划推广、销售都是我们在做。衡鼎地产是一家北方的开发企业，成立于1997年，一直在秦皇岛做开发，开发的项目也很多，包括西沙滩、海韵家园、南海茗庭等等，这些是在当地很有名的以海景和水景为居住理念的社区，所以说衡鼎地产对水景社区有很成熟的开发经验。这次从我们遥远的北方来到气侯非常好、环境非常好的珠海也是开发商对水岸居住社区理念的一次实践和超越。开发商有一个很睿智的开发理念和前瞻性的眼光，所以才选择具有极大升值潜力和适宜人居的斗门片区。刚才大家已经谈到了斗门片区未来发展的情况，万威地产和文华地产的总经理都谈到了区域现状，现在斗门片区价格处于一个洼地状态，现在投资置业是很合适的，因为投资升值的潜力还很大。作为外来的开发商我们是很谨慎的，所以我很关注万威地产的杨总，也关注他们的项目。我觉得来到这个市场以后，一直感觉到珠海地产圈的氛围很好。我觉得整个市场是在一个稳健、成熟和理智的向前发展。我觉得大家多沟通、交流对于项目操作很有好处。

于董机构以后也会有一个新的战略布局，我们是一家全国性机构，从秦皇岛、东北到武汉、东莞、南昌、珠海都有一个大的项目在做，秦皇岛的项目是110万平米的海景房，销售非常火爆，尤其是瞰海高层和别墅，因为它的资源也是海景，和西江月这个项目很相似，它的资源是非常稀缺的。于董机构今后公司发展的战略调整就是把总部向珠海转移，再拿三到四个项目，因为从老板到下面的员工都非常喜欢珠海的气侯，我们总部现在在下鹅毛大雪，我个人感觉在这边生活很舒适。之后西江月可能会陆续有一些广告推出，马上就开始进行前期的推售。西江月是来自于李白的一首诗《苏台览故》，“只唯今有西江月，曾照吴王宫里人”。西江月项目位于白藤头，东侧是大家都很熟悉珠海的西江，开发商是对古典文化很有研究的人，很喜欢西江月这个名字，但小区的整体规划包括外立面都是很现代的风格，我们是把传统的文化和现代的居住理念相融合，既能体现项目的区域资源关系，又能彰显项目核心价值，倡导水岸优生活的概念。刚才各位都已经详细说了一下西区的未来和发展，希望衡鼎房地产作为外来的发展商为西区房地产的发展和繁荣作出贡献，希望和同行有更多的交流机会。

李诚辉的发言

主持人：请业内资深人士李诚辉为大家讲一下未来珠海西部的置业以及房产企业发的发展趋势。

李诚辉：首先非常感谢搜房网提供这样一个机会和西区很多的领军人物进行这样的交流，我们刚才谈了两个问题，第一个是关于未来的大势总体是乐观的，这是一个共识，确实还有点坎坷。因为现在全国的经济不管是股市还是汇率都让人琢磨不透，如果站在珠海的角度看不到这样的烦恼，如果把珠海市的价格方在一个球上来看的话，我们的相交还远远没有达到。因为大家一个零界点，现在是往下走，我们做一个趋势的话，两个全部是往上走，如果延伸来看，整个珠海的楼市拐点可能需要两年左右的时间才会出现，那个时候宏观政策可能又不一样了，所以我们很做这样的描述。

回到西区的楼市，从去年的楼市来看，整个消息是利好的，不管是交通还是人口。新闻里面说伟创力的配套要到白蕉落户。会带来很多人口，未来西区的发展非常好。总体的态势是乐观的，但是只能说是明年上半年之前可能全市会出现一个观望点。我想谈一下新政对整个西区楼市的影响，因为新政从9月27号出来，第二套房进行了明确，我看这个情况有一点寒冷。未来确实有明显的作用，尤其是西区地产，我们回顾一下整个西区楼市的发展历程，我们把西区楼市分成了4个阶段，第一个是2001年，这个是史前的阶段，就像昙花一现一样。很缺乏成功的案例，也特别缺乏面向全市的楼盘。还有一个是2001年一直到2004年5月份，这个在珠海市区是很少听说的，所有的楼盘是面向整个西区本地的客户销售，它的主要特点就是价格起不来，客户的浮动面不大，知名度不高，来看都是本地人，这个没有什么影响。2004年5月到2007年5月有个很大的特点就是大盘特别多，而且总体的需求发展特点是单兵突进。比如说以里维埃拉为代表和宁海世纪城等等都是大盘，它们代表的都是以前被人看不上的区域。这个阶段我们可以初步理解是整个西区楼市起飞的阶段，我们要谈的还是西区楼市宽泛的概念，因为那个时候没有金湾，不像谈坦洲、三乡分的很清楚。

一直到今年或者是明年有一个比较特殊的现象，整个斗门的板块全部铺开了，我们现在关注到湖心路，过来就是白腾湖，这样一个总体的感觉就是西区的楼市越来越铺开，2004年开始一直到2007年是高速发展的速度，也吸引了很多投资客户和投机客户扎堆。从2006年整个楼市价格增长是史无前例的。疯狂腾飞的时候被新政压了下来，如果没有新政的话可以预测2008年腾飞的时代，这个发展主要是未来整个西区各个楼盘和板块发展的地位，会形成一个定位，以明月湾和旭日华庭是作为一个高端市场，还有相对来说比较保守的，就是服务于本镇和工业人口作为自住的两个市场，这两个市场有一个共同的特点，都是以自住为主，投资客户会减少。新政下来以后只是会保证明年的市场按照以自住需求为推动的理性市场，明年的发展我们看不到疯狂。可能会看到的是一个比较扎实、稳健的发展局面，整个西区楼市会形成比较平稳的均衡发展趋势。明年可能会看到白腾片区和金湾的片区都有各自的定位，明年整体的发展特点就是，如果对整个网友或者是对开发商的建议，我觉得明年是一个非常注重定位和自住的时代，值得不值得买斗门的房子，我觉得值得。这个时候炒家和投机家比较谨慎，这个时候价格相对比较平稳，而且增长的不是很快，有很多的好房子，自住可以很悠闲的选择。

对开发企业而言，我个人觉得可以更加自信的定位自己的市场，不像以前一样，斗门离珠海市区很远，到2008年完全不必，好好的打资源牌，把产品开发好，我想明年应该是非常好、非常乐观的一个情况。

廖少文的发言

主持人：谢谢李诚辉从专业的角度剖析了西区的发展潜力，作为本次论坛的最后，还要请红馆房地产的廖少文为大家讲讲珠海的整体优势，来结束我们这次的论坛。

廖少文：我简单说一下。大家都比较清楚，珠海大桥和轻轨一系列的利好措施都是珠海慢慢投资组建的。广大人民关注全国特区的同时也关注到了我们珠海，珠海对全国来说是有一定吸引力的，包括西区对东北、西北客户的吸引。

今天的主题是讲西区这一块，西区和市区分不开，从一个月前的新政到今天的新政是两种不同的态势。我们公司一直对这方面有探讨和研究，从一个月前9月28号出来新政以后，新政对第二套房的概念没有明确界定下来，很多银行可以有特别的优惠或者是钻一些空子。新政首次出来后，在后续一段时间内更多的是以深圳市场为代表的寒流，珠海表现得不是特别明显。中珠早晨的楼盘销售达到了80%，我们在这方面是可以看出市场不至于达到寒流的程度，但第二套房概念明确后，经过一系列的分析，假设我们这个盘放在今天开盘或者是明天开盘，就不可能达到这样的销售量。

我们看到新政的影响，如果在后续不出现另外新政的话，很多楼盘和开发商除非有大的资金实力，压也压不过半年时间，毕竟贷款和资金压力方面的原因，逼着他们在这个时间释放出来比较大的盘量，可能也有相对的降价，那个时候的成交量也会上升。另外一个方面来说，市区的房价对市区大多数的工薪阶层来说是比较难承受的，他们更多的是往西区走。西区的发展在哪里？刚才大家都说了是比较广阔的土地各方面的原因，既然比较广阔，为什么和坦洲之前会有一定的差距？我觉得坦洲可能更多的是集聚性或者是周边的生活氛围，现在金湾和斗门之间联系了一条带，有万威地产、西江月、电力地产等等，他们可能会以这里为中心带慢慢扩展。以后会以这个中心往外发展，从未来的发展来说，自住的更多是在西区这边，所以西区有比较好、长期的发展。