外地人买走珠海四成新房
买家主要为澳门人和珠三角地区居民
王先生上世纪80年代初从湛江移民珠海，从1994年起就在珠海置业，现在他们一家已经有了4套房产。记
者见到他时，他正犯愁：手里的房子是卖了好还是留着好？
因为当地很多人认为，当前珠海房价已经到顶或接近到顶。在当地房地产网站上，一位网民近日发帖认
为：“珠海房价已经把未来的利好提前透支了。珠海现在大规模开发的楼盘，已经大大超过珠海人的实
际购买力。”
这代表了相当一部分珠海人的看法，特别是那些看着珠海房价从每平方米两三千元涨起来的市民。他们
的担心也并非没有道理：大量的楼盘供应，会不会导致珠海房价下调？
珠海确实变了。与记者两年前到这里的印象对比，最大的变化在于：到处都在建房子，新开楼盘、在建
楼盘比比皆是，从海边的情侣大道到吉大、前山、香洲这些内陆地带，从京珠高速出口到斗门、金湾、
横琴岛，几乎每走出一两公里，就能见到脚手架、高空吊车、楼盘广告。建筑式样新潮、洋气，新楼盘
素质可与深圳湾沿岸、中心区、南山区的高档楼盘相媲美。
珠海目前楼盘数量之多，恐怕超出很多人的想像。据中原地产统计，珠海今年1至9月份推出的新楼盘有
33个，总供应量为120万平方米。
8月市区新盘均价逼近7000元
至于房价，根据当地房地产商和中介机构比较一致的看法，珠海楼价的地段特征十分明显。市区地段以
香洲、吉大和拱北为代表，8月初全市新开盘均价已经逼近7000元／平方米。
市区又分几个板块：情侣大道西侧的海景新盘，均价在1.4万元上下。还有一些高档楼盘虽然看不见海景
，但有河景或山景，均价也在1万至1.3万元。大盘概念，以华发新城、中珠上城、仁恒新园为代表，均
价亦在8000元左右。非海景普通楼盘，价格在7000元至8000元，偏一点的也有五六千元的。一位市场人
士认为，市区最便宜的就是这个价了。
郊区楼盘，素质好的可卖到4000元以上，低一点的也有3000多元，目前主要分布在斗门一带。
最近这两个月珠海房价增速较快。来自珠海市统计局和珠海市房地产登记中心的统计显示，6月全市新建
商品住宅交易均价为5342元／平方米，其中香洲区6341元／平方米，斗门区2885元／平方米，金湾区
2455元／平方米。
在商品房预购价格方面，6月珠海全市商品房预购均价为6104元／平方米，对比去年12月上涨22.75％。
去年以来，珠海住宅租金价格也上涨较快。据红馆房地产策划有限公司的调查，珠海最大楼盘华发新城
的月租金达42元／平方米，拱北区海湾雅苑月租金更达69元／平方米。
深圳人珠海置业增多
据红馆的统计，今年以来外地来珠海购房者持续增加，在拱北海关附近的新楼盘，50％以上被澳门人买
走。但澳门买家的选房范围基本在拱北一带，内地其他地区的买家则更钟情于珠海的海景房、湖景房。
万科在情侣大道边上建造的金域蓝湾，20％以上的买家来自深圳。
珠海世荣实业有限公司开发的里维埃拉，有54％的买家为深圳人，广东其他地区及内地买家占19％，香
港、澳门买家各占1％和2％，珠海本地买家只占24％，明显少于深圳业主。
记者采访时，正逢《深圳商报》广告部组织周末看楼团到珠海看房，两天共170多人来珠海参观海岸南山
、金域廊院。据记者事后统计，看楼后一个星期内，即有16位看楼者下订金买房。
家住深圳黄埔雅苑的胡女士，在深圳、东莞都有置业，这次也考虑到珠海买洋房别墅，她说自己能承受
的别墅价格最高为2万元。她认为目前珠海房价还可以接受。
刘先生与朋友来自梅林一村，他们不想买特别大的房子，只要70至80平方米即可。他们觉得从人均GDP和
人均收入来看，珠海的房价均价应该在6000元／平方米以下才合理。他们觉得这次来只看了两个楼盘，
选择余地太少，于是在珠海又住了两天，要多走多看。
李小姐的丈夫是香港居民，她自己住福田区，在惠州也有置业。她想在珠海买一套80平方米左右的房子
用于度假和投资，觉得这两个楼盘的价格还能接受。
但也有相当一部分深圳看楼者觉得珠海房价已经偏高，升值空间有限。很多看楼者希望开发商加大在深
圳的宣传，扩大深圳买房者的选择范围。
根据红馆的统计，去年以来的珠海新盘销售中，珠海本地客户占60％左右，其余为外地买家。珠海本地
人买楼的心理关口是1万元／平方米。
珠海房地产界一般认为，珠海楼市跟澳门楼市相互影响较小，反而是深圳房地产界的经营管理、建筑风
格、定价策略对珠海有引导作用。
开发商购房者激辩房价高低
开发商
合理
珠海当地开发商和中介机构认为，目前的房价只处在恢复期。
中珠股份有限公司市场总监颜建说，从2001年开始，珠海大规模改造城中村，期间规定房地产商只能开
发城中村的土地，推出量比较集中，楼盘品质也不高。加上全国房地产形势都不好，2001年至2003年间
，珠海房价平均只有2600元／平方米至2700元／平方米，与珠海的经济地位、区域价值不匹配。2005年
后一批品牌开发商进入珠海，彼此学习、竞争，大大提高了珠海商品房开发的素质。
根据珠海市政府的规划，珠海的发展目标是成为最宜居城市，未来随着广珠轻轨、广珠铁路、珠港澳大
桥建成通车，珠海将从一个边缘城市变为一个交通枢纽。颜建说，目前珠海的房价只是价值回归，珠海
的区域价值刚刚有所体现，从珠海的长远发展看，房价还有上涨潜力。
珠海当地的开发商还有一种观点：珠海房地产的外向型特征明显。来珠海买房的人，不仅来自澳门、广
州、深圳这些周边城市，而且还有来自北京、上海、山西及东北三省的。而且由于万科、金地、中海、
招商、和黄、中化、绿景、时代、方圆、新光等外地品牌企业进入，珠海这几年开发的楼盘，跟2004年
以前建成的楼盘素质已不可同日而语。
从记者参观过的多个楼盘看，目前珠海一些新盘的素质与深圳高档楼盘已经没有差别。比如情侣路一线
的海景新盘，与深圳红树西岸、中信红树湾等已不相上下。
红馆房地产策划有限公司馆长刘峥嵘认为，珠海的土地市场尚未真正复苏，地价远远没有达到正常水平
，与目前珠海一路上涨的房价是不相称的。珠海地价目前在珠三角相对低洼的位置，赋予珠海楼价较多
的想像空间。
此外，据统计，珠海在建及待建项目总规模超过600万平方米，其中外埠品牌项目规模为276万平方米。
供应充裕是否会导致珠海房价下跌？据了解，珠海一些大的开发商也担心“十一”到元旦这段时间，新
盘大量上市会影响价格。对此刘峥嵘认为，市场进入一个僵持阶段的可能性不能排除，但开发商会调节
上市时间，通过缓售，积累更多的高端客户再出售，珠海楼价不容易下来。
购房者
偏高
尽管业界对珠海房价未来走向普遍乐观，但珠海市民对房价的争论从来就没有停止过。
珠海市统计局有关今年二季度房地产市场分析指出：上半年珠海市房价上涨过快，半年涨幅近二成，特
别是香洲区，预购均价半年上涨25.1％。以一套100平方米住房计算，现在和半年前购买，需多支出14万
元。
2005年11月28日，珠海一位房地产策划人员在网上发布预言：与2003年比，珠海房价在未来3到5年内必
将上涨3到5倍。到2010年，含市中心以内的珠海市主城区新楼盘平均价格将突破11000元／平方米。他甚
至还具体地指出：2007年底、2008年初，珠海市中心新楼盘平均房价将突破8900元左右。
帖子发出后，遭到很多珠海市民的抨击。因为当时珠海市主城区的房价也仅为4000元上下。一位市民跟
帖说，“我认同珠海的楼价会持续上涨，但升幅不可能这么快！这么大！”
网民“看楼价”则表示：“珠海楼价一定跌！”网民yyy发言：“目前房价已背离市民购买力水平，面对
房地产市场的价格涨升，有的房地产开发商认为珠海房地产价格还有80％到100％的上升空间，完全是误
导市场。”
现在看，珠海房价“不幸”被房地产商、代理中介、策划机构言中。
珠海房价还会继续上涨吗？珠海仍然有两种声音，一派唱多，一派唱空。究竟谁说得有理，只有待时间
检验了。
买房不仅要看价格，还要看到价格背后的价值要素。一位自称“凯子”的珠海房地产投资者总结他的经
验：买珠海房子第一要看地段。拱北吉大优于香洲前山、香洲前山优于斗门南屏；第二要看景观。海景
优于河景，河景优于山景，山景胜过没景；第三要看开发商。不同开发商在相同地段相同景观的地面上
，开发出品质差异巨大的楼盘。从规划、设计、施工到入住后的管理，都有天壤之别。品牌开发商开发
的楼盘具有更大的升值空间。某一深圳品牌开发商在珠海开发的楼盘，比旁边的楼盘贵30％，还照样有
人抢购。
外资直接注资珠海楼盘
中珠上城是珠海正在建设的一个大型住宅楼盘，占地10万平方米，位于珠海新香洲，由20座塔楼组成，
其中包含2000套民用住宅及少数商用住宅，主要面向珠海中等收入水平的家庭。这个楼盘的独特之处在
于：德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构（简称RREF基金）投资2.25亿美元（约17亿元人
民币）参与开发，控股中珠上城项目50％的股权。记者来采访的时候，这里的售楼人员也将此作为这个
楼盘的大卖点。
另外，基汇资本（GatewayCapital）也于5月与珠海华发股份签署协议，成立中外合作企业，共同开发
华发新城部分后期住宅项目。
以往，人们熟知外资进入中国房地产的方式主要为收购现楼：大摩出资4亿元收购富力集团在北京的一座
写字楼，出资8.5亿元收购上海广场4万平方米商业用房，出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿元收
购上海明天广场；麦格理出资38亿元收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，4亿元收购
上海城市酒店公寓；高盛8.9亿元购入上海百腾大厦；DIFA7.2亿元收购上海华狮中心等，都属此类。
中珠上城这个项目引进德意志银行资金，华发股份牵手境外投资基金，显示了外资对珠海房地产市场的
新动向。外资通过此类方式进入中国房地产业，在全国也有先例，比如华平投资累计出资10亿美元与阳
光100、富力地产、浙江绿城等开展合作；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元；凯德置地投
资78亿人民币在北京设立开发企业。
珠海一位不愿透露姓名的业内人士认为，外资对珠海房地产项目直接注资，说明境外投资者对珠海房地
产前景看好。外资带来的管理与技术成为房地产的积极新元素。无论是房地产开发模式，还是房地产业
的服务模式以及产业化的科学技术、理论技术，将提高珠海房地产开发水准。但同时，外资进入对珠海
房价有推波助澜的作用，国际资本的逐利性受国际经济形势变化影响很大，流动性强，需要积极引导与
控制。
据房地产专家易宪容最近一篇评论，2006~2007年，尽管外资进入房地产开发资金所占的比重仍然十分小
（1.6％），但是步伐明显加快。根据国家统计局的数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到
394亿元，同比增长53％；2007年1~6月份，外资进入房地产的资金为282亿元，同比增长68.7％。如果加
上外国企业及个人商品房的投资，外资进入中国房地产的资金比重应该比这要高得多。
珠海业内人士认为，珠海楼市，也应是当前外资在中国房地产市场布局的一部分，其对当地房价的影响
不可忽视。
今年珠海部分楼盘开盘价格
7月，位于前山翠前路的中档楼盘芭堤雅苑开盘，首期推出274套住宅，均价6200元／平方米；
7月，位于情侣路与海洲路交会处的高档楼盘一水岸开盘，推出220套，均价11000元／平方米；
7月，位于香洲港湾大道西侧的高档楼盘每一间推出563套，均价9000元／平方米；
8月16日，位于香洲的中珠上城开盘，均价7200元／平方米。
上半年珠海房地产投资增长近九成
珠海是个人少地多的城市，包括海域总面积7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里。2006年末，
全市常住人口144.99万人，其中户籍人口92.63万人，是广东省人口规模最小的城市。珠海目前仍拥有近
100平方公里的可开发建设用地，给未来房地产发展留出了较大空间。
2004至2006年，珠海每年的商品住宅供应量为200万至300万平方米，实际成交量为120万至140万平方米
。
据珠海市统计局前不久公布的统计公报，今年上半年珠海房地产开发投资50.72亿元，增长86.1％。房地
产开发投资成为拉动上半年全社会固定资产投资增长的主力，房地产开发中仅土地购置费就达23.66亿元
，同比增长3.7倍。土地购置费的大幅增长成了支撑房地产开发投资上涨的动因。香洲、斗门、金湾分别
增长25.6％、19.8％和15.3％。由于香洲地区的中高档楼盘密集，使得以房地产为主要推动力的投资增
幅，也明显高于西部两区。
海景住宅是珠海一大优势，未来仍将是引领珠海房价的先锋。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿190
个，其中面积大于500平方米的有128个。目前情侣大道西侧的土地开发已比较充分，港湾大道沿线的开
发正在开始，横琴岛、三灶镇、南水镇的沿海地产资源则只被低度开发，潜力巨大。
本版文／图本报记者傅盛宁方良腾杨芳梅
作者:本报记者傅盛宁方良腾杨芳梅
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