目前，银行给 购房人发放的个人住房贷款实行浮动利率，也就是说随着中央银行对利率的调整，各商业银行便会在第二年的1月1日按新利率为买房人计息。在今年的3月17日，央行取消住房贷款优惠利率，5年期以上个人住房贷款基准利率为6.12%，下限为贷款基准利率6.12%下调10%(即5.508%)。在即将到来的新一年里，正在还房贷的买房人利息会有怎样的变化呢？买房人能否做到下限的贷款利率呢？

    3月17日以前的贷款明年利率将上调

    据工行北京分行从事个人住房贷款业务的工作人员介绍，虽然在今年3月17日央行取消了个人住房贷款优惠利率，但在此之前得到5.31%优惠利率的买房人在今年依然可以享受优惠利率。但从明年1月1日起，就要按照新的利率还贷了。无论是按基准利率6.12%，还是下限5.508%利率，每月的还款都会有所提高。

    但什么情况按照5.508%的下限利率计息，什么情况按照基准利率6.12%计息呢？按照央行的有关规定，对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%(或5.51%)的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行。同时将首付比例提高到30%至40%。

    以30万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算，明年起月供将增加33.75元。有的房贷市民可能因为资信不好,银行明年会对其执行基准利率6.12%,这样月供将增加138.51元。

    3月17日以后的贷款明年利率基本不变

    3月17日以后的贷款买房人不能再享受优惠利率，对于按6.12%的基准利率执行的买房人只要央行不再调整利率明年的计率不会出现变化。

    而对于按下限利率执行的买房人只要资信良好也不会出现变化。“今年3月17日以后得到下限贷款利率的买房人只要能按时还贷，没有不良的信用记录，明年利率基本不变。”农行北京分行从事个人住房贷款业务的工作人员表示，但对于一些信用较差的买房人，各经办行将自行决定是否对其采用基准利率。

    房产投资如何应对利率上涨

    对于2005年3月17日以前选择商贷购房的消费者，自2006年1月1日开始，5年期以上的商业住房贷款利率将全面按照5.508%，甚至是6.12%来执行。这样一来，对于不准备提高贷款成本与购房成本的消费者，尤其是房产投资者来说，就容易考虑到是继续持有房产，还是及早抛售的问题。如果继续持有，将面临利率马上上调和今后可能再次上调的压力；如果现在抛售，又可能造成房价上涨带来的收益损失。究竟应该抛售还是应该持有呢？很明显只要房价的上涨空间或者是投资区域的租金上涨空间明显大于利率上调所带来的投资成本，那么这个房产投资就是可以继续持有甚至有更多收益的。

    但是，房价的上涨幅度达到多少才能对冲利率上调所带来的成本上升呢？专业人士经过对利率与成本之间的变动进行了数理计算，得出一个结论：当房价处于1.6%-3.6%左右的温和上涨时，就将有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。

    提前还贷是否合算

    从2006年1月1日开始，在2005年3月17日前办理的房贷将按新利率来执行，贷款买房人的月供将会增加。目前到银行提前还贷的市民越来越多。是不是提前还贷都合算？如果提前还贷，是缩短期限合算还是减少月供合算？

    专家算了一笔账。以王小姐为例，她向银行贷了22万元，贷款期限是10年共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元。如果她申请提前还款5万元，是采用缩短还款期限，还是还款期限不变减少月供更合算呢？

    如果月供不变，将还款期限缩短。这5万元可把贷款期限缩短两年半，节省利息23295元。如果减少月供，还款期限不变，月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。由此可见，缩短还款期将节省更多的利息