广州楼市也是涨声一片

        国家发改委公布的数据显示，2007年1月至4月广州商品房均价为7461元/平方米，其中商品住宅均价为7370元/平方米。按同比算，1月至5月广州的房价增速超过全国水平。而在过去的一年中，广州一手商品住宅价格涨幅超过20%。广州同创卓越咨询顾问公司总经理赵卓文在接受本报记者采访时表示，“国六条”在短期内还没有达到预期效果，广州房价增速较快，并将在短期内保持持续上升。虽然地方政府也采取了积极应对措施，广州出台了“广七条”来严格限制户型、建立住房保障体系，其效果尚需要经过一定的时间才能显现出来。

        据记者了解，为控制广州房价上涨的势头，广州在今年3月份出台了稳定房价七项措施，其中提出政府每年将拿出5平方公里的土地来进行房地产开发，以加大土地供应、抑制房价上涨，但上半年仅批出了0.3平方公里的土地。广东省房地产协会负责人表示，2005年和2006年广州市住宅用地供应分别为50万平方米和186万平方米，而正常需求在300万平方米/年，从而造成住宅供需缺口较大。

        赵卓文认为，政府土地储备不足是造成土地供应偏紧的主要原因，目前周边城区的房地产开发迅速增加，但仍然无法抑制中心城区的楼价狂涨。广州知名房地产专家韩世同表示，“国六条”之后，广州的土地供应没有明显增加，使得其在增加土地供应上“重拳出击”的承诺变成了“花拳绣腿”。这跟土地供应的政府垄断模式有直接的关系，政府应加大中心城区的土地供应。

        其实广州土地供应没有大量增加也有其“苦衷”。据合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析，虽然广州中心城区仍有土地可供应，但现在的政策要求变为“三通一平”的“熟地”才能出让，政府受到资金的制约而无法大量提供土地；另外一方面，开发商手中有大量的存量土地，政府希望开发商把手里的土地拿出来，而开发商则期待政府先拿地出来，二者的博弈在一定程度上加剧了土地的供不应求。

        黎文江认为，政府应考虑改变出地策略，如果一次性拿出一批土地来，开发商就没有能力将地价推得很高。同时，需求旺盛也是房价持续快速增长的重要原因。广东省房地产协会负责人表示，房改后更新换代的换房需求、上世纪80年代“婴儿潮”的购房需求和加速城市化涌现的租房需求叠加一起，加上各地近年保障性住房建设大幅度减少，居民过多依赖商品房解决居住需求。房价上涨激发了投资需求，在个别地方投资成为住房消费的主要推动力，更放大了住房需求。同时，宏观经济层面持续利好也成为房价上涨的推力。国民生产总值和城乡居民收入的持续增长，使得人民群众的购房需求和购买力大大提高。另外，人民币持续升值，银行流动性过剩，各类资源性产品价格普遍上涨，更是带动房价水涨船高。

        据了解，广州市为落实“国六条”而提出的“广七条”，承诺加大土地供应、建立保障性住房体系。业内人士普遍认为此举将产生明显 的效果。赵卓文表示，“国六条”是长效药，政策的调控效果需要经过一段时间才能显现是必然的，稳定中小户型价格、保障中低收入住房的初衷应该能够达到。但是受“国六条”限户型的影响，大户型、高档住宅的价格大幅上涨，成交量增势明显，呈现出两极发展趋势，而目前欠缺对豪宅开发和交易的限制。韩世同则认为，中心城区空气、噪声条件都比较差，不宜开发过多高档住宅，而应针对中低收入人群开发高密度、高容积率的住宅。韩世同表示，目前的调控政策基本到位，关键在于如何落实。既要在整体上控制土地开发面积，又要加大对中低档住房的土地供应，这是政府需要化解的一对矛盾。