近年来，珠海的房价升了不少，引发了新一轮购房热潮。这不徐先生终于结束了持币观望，通过房产中介天某物业购买到一套位于吉大园林花园的住宅。徐先生高高兴兴地付给中介佣金后开始了过户手续办理以及热火朝天的装修工作。不料，办理房产过户的回执到手正等待领取新房产证时，徐先生被另一家房产中介人某物业告上法庭，理由是徐先生在该中介处也看了这套成交住宅，在《看房记录表》上做了登记签名，徐先生后没有依约支付佣金，属于与业主串通飞单的违约行为，应当承担一系列的法律责任。
但是，徐先生可不这样认为，他认为自己只是在原告人某物业处看了房，但是看房是原告公开说明免费的。后来的成交是天某物业的劳动所致，自己也支付了佣金，现在人某物业硬强迫支付多一次佣金，很明显是不劳而获的。
就这案件引发的问题，珠海德赛律师事务所刘英律师和黄琦律师做了如下分析：
刘英律师：房地产中介行业是伴随我国上世纪九十年代住房制度改革发展起来的一个新兴的行业，法律规定很新，还不为人们熟悉。
先说房产中介的概念吧，房产中介是经济学术语和商业习惯用语，表明在房产交易的中间环节所发挥的媒介与服务作用。建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》第2条规定房产中介是指房产咨询、房产评估、房产经纪等活动的总称。而房产经纪法律规定是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
这样，就可以理清楚了，房产中介是个大概念，包含房产经纪，房产经纪活动中又包含居间业务。
我国《合同法》最后一章是专门规定居间合同的，它规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
问：在本案中的原告人某物业曾经带被告徐先生去看过房，是否就是提供了居间服务？
黄琦律师：是的，居间分为报告居间和媒介居间，带徐先生去看房，就是先履行一个报告居间合同，有进一步的意向了，中介就通知双方，由双方进一步通过中介传话磋商，开始进入正式的媒介居间活动中。
问：中介行业按照惯例收取的看房费是否有法律依据？
刘英律师：本案原告是承诺免收看房费的。但是就行业惯例而言，我个人是认为可以收取看房费的，虽然价格管理部门没有规定这个收费细目，但是有法律依据的。居间人搜集房源是要花费成本的，居间人得以吸引客户的主要原因是他们掌握了比较多的信息资源。为了成立居间合同，需要带客户看房，但房源一旦披露给客户，就失去对信息资源的独占，反而失去客户。因此，中介与客户经常处于互相不信任、互相捉迷藏的状态，让人产生不安全感，这其实也是双方在特定的合同关系上的为难之处。
收取看房费，可以这样理解：看房就是居间服务的开始阶段或者报告居间阶段，没有成交，就等于没有进入媒介居间阶段，就不能要求报酬即佣金。但是《合同法》规定居间人未促成交易的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这个看房费就可以理解为必要的费用。
问：在本案件中，人某物业认为自己有权收取佣金，不管徐先生是怎样成交的，只要在它那里看过房了，就等于挂上号了，以后的成交就必须支付佣金。这个规定合理吗？法律效力如何？
刘英律师：首先从形式上看，这个规定是一个《看房记录表》上的客户须知，属于店堂告示一类，它将客户以及客户的亲朋好友在将来无论以什么方式成交的成果都归结于依赖它今天的看房活动，我个人觉得是不公平的。看房产生的是看房费补偿，原告已经选择了免收。至于媒介服务，原告并没有开展或者并无证据证明开展，被告失通过别的中介成交已经支付佣金，原告这种一劳永逸的心态实际是不公平的。
再有，这张表上并无提示客户注意的文字，客户签名也只是对看过房的确认，不等于对客户解释条款后的确认。因此，这不能证明双方意思表示一致、成立了进一步的居间委托合同。
问：对于现实生活中确实存在客户看房后打听到业主，之后私下成交的这种情况，中介又应该如何维权？
刘英律师：其实客户方面也要教育的，因为消费者往往觉得中介都是提供这么小的服务，看看楼，就要收多少钱，但是他们不知道中介用了多少的功夫，用多少的人力资源去搜集这些盘和资源，解释给他听，带他看楼，可能他买一间楼就要看1百多间楼，有的客户会搞一些小动作，这当然也是不诚信的。一般来说，中介收取看房费，就等于出售这些房源信息，一般就不能追究客户放弃中介进一步的服务省掉佣金的行为。但是，有的是中介辛辛苦苦联系，在最后成交的一刹那，客户甩开中介自己去成交，这种情况其实是逃避付酬义务的违约行为。我本人也代表中介起诉业主并胜诉过。
问：怎样的协议可以维护中介的权利呢？
黄琦律师：首先是中介为独家委托居间，独占信息资源，与看房者签署明确的协议，确认在看房前业主并无获取此信息，看房后的一段时间（一般与中介的受委托期限等期为宜），如果客户或者客户的配偶与业主成交的，应当独家委托自己，否则违约责任如何。这样的内容应当与客户以合同的方式明确确定，才能得到客户的认可。
问：本案的人某物业将客户电话乱公布，引起骚扰，这是一种什么行为？
黄琦律师：这是一种侵权行为。这是很恶劣的。但是我也注意到这也反映中介的无奈。
问：对案件结果的预期？
刘英律师：我认为居间合同关键在于成交是否依赖于居间人的服务，虽然很多居间人都可能参与某个居间合同的某些工作，但是媒介活动是谁进行的，最后的成交是依赖于谁的劳动。徐先生已经对实际劳动的居间人天某物业支付了佣金，他不应当对没有因果关系的其他居间人重复付酬。
黄琦律师：其实，案件的胜败不是最重要的，关键是这个案件反映了中介行业存在的一些混乱和无序，值得引起重视。
【期望】：中介对活跃房产交易起到重要和巨大的作用，我们希望案件的处理能推动中介行业的有序发展。
其它问题：1、 不少中介都取名为物业代理公司，请问它们能既代理我、又同时代理他人吗？ 刘英律师：刚才介绍了，代理只是中介的一类活动，房产中介取名代理，但其实业务中还有咨询、居间等其他类型。不少所谓代理业务一般是一手楼代理发展商，在二手楼中主要还是居间服务多，虽然经常把居间佣金说成代理费。这是不应混淆的。双边代理为原来的《经济合同法》明确禁止。 2、 有的中介吃客户差价，这合法吗？ 黄琦律师：这不合法。既然吃差价，就是要两头瞒，这有违基本的居间人诚信义务。建设部《商品房销售管理办法》第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 3、 有的中介不收佣金，只吃差价，这种作法又合法吗？ 刘英律师：这个问题有点难度。现实中，很多房产经纪向卖房者提出“包销”，即将所销售的房产报个一口价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”。这种行为明显违反了上述法律规定。但中介会说我的差价就是佣金了，这种情形到了法院可能因为法律、行政法规级别的法律并无禁止，还能可能得到法院的支持。中介也有话说：我有差价我才会更勤勉，的确，我国合同法并无勤勉规定，勤勉是靠佣金刺激的。我认为，如果委托客户的意思表示是真实的，的确中介又没有收取佣金，这种情况我认为双方的诚实信用和契约自由应当得到法院支持。但是，毕竟法无规定，这也只是律师个人观点，只能参考，不作行动依据。
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