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警戒进攻：外资银行要分“房贷”一杯羹
作者:贾卧龙    出处:新华网    日期:[2007-4-25]    浏览人数：

 

 

  
　　4月23日，四家外资银行终于如愿以偿正式开办人民币业务，除花旗银行暂未开展人民币房贷业务外，其他三家都开始办理。众所周知，房贷按揭目前已经是中资银行零售业务最大的利润来源。截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。房贷业务给中资银行带来的丰厚利润令外资银行垂涎不已。不难看出，外资银行的此项举措有意要分房贷市场一杯羹，中外银行的“切蛋糕”之战再所难免。
　　高端市场将是主要战地
　　外资银行此次瞄准的目标是高端人群，中外资银行的交战地将主要是高端市场。要想成为外资银行的房贷客户平均月收入至少1万元左右，因为与中资银行没有最低贷款额度限制不同，外资银行对房贷最低额度设置了门槛，例如渣打银行为20万元、汇丰银行为30万元而东亚银行北京分行则为40万元。同时，外资银行所推出的房贷项目大都集中于别墅、豪宅，可获得贷款的楼盘均价不低于2万元/平方米，如果月收入低于1万元的话，如此高额的房价是承受不起的。
　　目前，政府明令禁止别墅用地，并大力压缩大户型住房供给，对高端市场限制非常严格。而此时外资银行瞄准高端市场，其中是有一定原因的。首先，由于受网点分布和政府开放程度的限制，外资银行只能在重点区域针对重点客户开展业务，这可说是无奈之举。其次，外资银行瞄准高端市场是其利润导向所要求。例如外资银行如果注册资本有10亿美元，假如找小企业或者个人贷款，其资金流动性大打折扣，同时也会严重拉长开发市场的时间，更重要的是高端人群的收益最大，会为他们带来更大的利润。最后，由于政府对别墅、大户型的限制所造成的供应紧张，使高端住宅的价格有望稳步上涨，外资银行看重高端市场的高利润而瞄准高端市场也算是明智之举了。
　　以优秀服务为武器 向中资银行宣战
　　外资银行的加入对中资银行而言是绝对的挑战，毫无疑问它将对目前国内房地产行业的格局产生重大影响。一直以来，房贷业务为中资银行带来了丰厚的利润，外资银行的此次介入亦明确表示了要切分这块“蛋糕”的决心。
　　由于房贷利率是由中国人民银行统一规定的，外资银行无法在利率上超越中资银行，这就是其失去了价格优势。另外中资银行在国内渐趋成熟的网络也是其无法赶超的，因此以“周到”服务吸引高端购房者无疑成为外资银行的最大优势，外资银行只有选择依靠其品牌信誉及灵活周到的人性化服务来赢得客户。有数据显示，国内银行现有房产信贷产品只有260多种，而外资银行的信贷产品则多达2万多种。可见，外资银行通过对自身优势的充分展现来赢得一席之地，以此为房产市场注入新的资金，提供新的机遇。
　　不过房贷之争仅仅是中外资银行竞争的开始，外资在中国拓展业务的方式会有很多，比如推出人民币投资理财产品和人民币保险代销服务或是通过并购城市商业银行等获得发展机遇。随着更多外资银行法人银行的设立，房贷市场以及整个零售业务都将进入竞争阶段，对整个房产市场而言是机遇更是挑战。
　　抓住战略先机 让外资无用武之地
　　虽然外资银行加入房贷市场表明要通过加速增加资本金的方式来大力进军国内房产市场，但由于它瞄准的是高端市场以及外资银行对国内土地的认识程度和对国内房地产开发商的关系指数不高，其对房产市场以及中资银行的冲击还不能马上显现。再者中资银行的天时地利人和也是外资银行所不具备的，这就给了中资银行一个有效的缓冲期，也给国内房产市场一个适应期。如何抓住这个时机，有效地应对挑战是我们必须思考的问题。
　　面对外资进入对国内房地产市场造成的影响，诸如助推房价上涨、加大人民币升值压力等问题时，政府除采取加强税收管理、加强政策执行力度之外更重要的是要做到两点。一是更加严格执行和完善相关的信贷制度，综合运用货币信贷政策，发挥价格杠杆的调节作用，使借贷双方的行为变得更可预见，有效降低由信息不完全和不对称导致的逆向选择与道德风险，减少外资对国内信贷政策有效性的影响。二是尽快落实住房保障体系的完善工作，解决紧张的供求关系，进而减少资金的流入，使低端市场尽快进入健康发展的轨道上来，从而促进整个房产市场健康有序的发展，使外资没有可乘之机。
  (责任编辑：小方)
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