供不应求推动房价上涨

□本报记者 戴敦峰 张春蔚

11月13日，国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示，70个城市房价同比上涨6.6%，北京涨幅高达10.7%，列全国第一。

2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高。粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50%以上，广州涨了80%，北京涨了一倍，上海涨了两倍。

在这一过程中，作为商品房交易的卖方——房地产开发商究竟扮演了什么样的角色？他们如何看待房价飞涨的成因？宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用？

买的远比卖的多

“供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全，每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。

被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本的提高，税费的增加等；第二是质量提高推动，过去的房子可能没有厨房卫生间，现在房子的品质已大大提高；第三是需求推动，供不应求，价格必涨；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，总体价格上升。

“这四种原因都在推动房价上涨，但供需是最主要的原因。”任志强说。

至于商品房为什么供不应求，任归因于多个方面。

“北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说，2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成，今年公布1600公顷，现在已到年底，只完成57%。

能盖房子的地少了，房子自然就少了，任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面积比上年下降27%。

土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时，商品房销售却节节走高。以11月的数据推算，北京的商品房销售面积，去年比前年增长了5.6%，今年又比去年增长了10.8%。

任志强认为，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。

通俗地讲，住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005年，全国住房私有化率是85.8%，宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率则不到80%。这就是说，20%多的大城市居民有买房子的需要。

在任志强看来，一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。

他援引国务院文件说，中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。

“1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。”

多种因素共同作用下，商品房出现了严重的供不应求。数据显示，近年来全国每年增加800万户城市居民，但新增商品房供应量却不到400万套，而且差额主要集中在大城市。

他认为，大城市的公共服务完备，医疗教育最好，水暖电气交通都有政府补贴，自然对富人的吸引力大，这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产，污染留在山西，财富却消费在了北京。”对本地人而言，“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”

“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来，北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。