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房产资讯 - 业界评论 - 合作建房还是合作买房?!

合作建房还是合作买房?!

作者：未知出处：珠海房产信息网日期：2007-02-15 浏览人数：12425 字体大小：大中小

2月9日，姜丽君(右)和另一位个人合作建房者第一次参观拍到的房子，两人笑得合不拢嘴。

2月9日成为了30岁的姜丽君终生难忘的日子。这一天，她第一次走进了位于深圳宝安金桥工业区内属于自己的房子。“今天实在是太开心了。来深圳5年了，一家5口人，终于有了自己的房。”姜丽君激动地说。

姜丽君是广东一名普通的外来工，两年前一次偶然的机会她加入了个人合作建房。去年12月底，包括姜丽君在内的81名深圳合作建房者成功拍得了2栋大楼，共有84套住房。投入7.5万元后姜丽君得到了其中一套46平方米的房子。

无独有偶，2月8日，广州的合作建房者又拍得了18套住房和8个车位。

　　至此，一场刚开始轰轰烈烈的个人合作建房运动演变为“合作拍房”甚至是“合作买房”，有论者据此认为，这一演变相当于宣判了合作建房的“死刑”，至少是已经变了味。

　　目前，个人合作建房群体究竟是如何操作的？这其中又存在着哪些隐患和问题？个人合作建房的前景如何？就这些问题，本报记者连日来在深圳和广州进行了深入采访。

网上填表成为了个人合作建房者

　　2月9日，姜丽君第一次走进了位于深圳市宝安区沙井街道办金桥工业区的一栋宿舍楼里。“今天下午，得到法院的通知，终于可以正式办理房产证，真把我乐坏了。”姜丽君说。

　　网上报名成为合作建房者

　　去年12月22日，深圳个人合作建房的发起人林立人代表姜丽君等81名个人合作建房者成功竞拍到了位于金桥工业区内的两栋单位宿舍楼。2007年1月5日，宝安区人民法院发出了民事裁定书，裁定两栋宿舍楼归个人合作建房者的代表林立人所有。

　　法院判决书一下，姜丽君就盘算着搬进新家过年，但因为涉及到一些债务的原因，两栋宿舍楼一直无法办理过户手续，直到2月9日，她才等来了法院可以办手续的消息。

　　30岁的姜丽君在深圳一家电器贸易公司里打工，收入并不高。5年前，她从老家河北廊坊到深圳工作。现在一家五口人还挤在深圳南山区一间大约40平方米的农民屋里。

　　“拿到房子真的很偶然。”姜丽君一直有网上购物的习惯，一天她无意间在淘宝网上看到了林立人召集合作建房的消息，“因为我一直比较关注合作建房的事情，对温州和北京的情况也有些了解，我有些动心。”

　　“当时我就下载了《个人合作建房(深圳)申请表》，详细填写了自己的资料。直到有一天，有人通知我，已经申请成功，这才让我真正进入角色。当时报名的有200多人，但只能留下81人，我很幸运。”姜丽君说。

随后，姜丽君开始了一次她认为的冒险：“我四处调查这个提议创始人林立人。由于林立人是一名义工，我还多次打电话到深圳义工联，查他的底细，另外在网上也搜索他的资料以及评价。慢慢我开始信任他了，也为自己的参与感到高兴。”

　　钱先要进发起人个人账户

　　和姜丽君一样，81名深圳个人合作建房者中大部分都是低收入的无房户，还有不少是外来工。“不用这种方式也没办法，商品房我们根本买不起。”姜丽君说。

　　去年底，在正式拍卖之前，姜丽君得到了一个通知，要交13000元的定金，而且钱必须直接打到林立人个人的账户上。“我本来就有些犹豫，听说要这样，我都决定放弃了。但后来经过一段思想斗争还是把钱交了。我心里想着，林先生拥有自己的公司，财产听说有几千万元，况且还是名人，应该不会在乎我们这点小钱的。”

　　尽管这样想，但交完这笔订金之后，姜丽君还有些提心吊胆，但除了等，她没有任何办法。“这期间，林立人那边只是通过短信、电子邮件和我联系过几次，都是说拍卖价格。他们几个牵头人确立价格后，才通过邮件告诉我。”

　　资金安全仅靠相互信任

　　去年12月22日，姜丽君终于盼到了成功竞拍到深圳宝安区两栋单位宿舍楼的消息。同时，她也得到通知，根据有关规定，必须在竞拍成功后3天内付齐房款。如果不按时交的话，不仅预先交的订金没有了，而且还要承担法律责任。

　　正因为这样，姜丽君又按时将6万多元余款全部打到了林立人的账户上。

　　“其实，作为这个组织的发起人，我一直主张是不碰钱的。本来是想让每个参与者直接将钱打到国土部门的监控账户上，这样最安全。但国土部门答复，两栋楼的房产证上不可能写得下81个名字，而且拍卖现场也去不了这么多人。拍房的钱只能是先打到我和几名代表的账户上，再从我们账上转到国土部门的监控账户。这违背了我们的初衷，但不这样做根本就进行不下去。”林立人说。

　　但这样的一种资金链条存在着严重的安全隐患，就连林立人自己都意识到了，“这么多现金打到我账上，我心都在跳。这确实存在资金安全问题，现在安全是靠我自己的信用和道德。我也向国土部门反映过多次也解决不了。说老实话，这样下次我都有些不敢做了。”

但对此，姜丽君似乎并不担心。“我相信自己的这笔钱绝对安全，因为我相信林先生的为人。”今年44岁的俞苏宁和姜丽君一样，也交了几万元，他对林立人也是十分信任。信任似乎成了这里资金安全的唯一保证。

　　机制不灵活竞拍房产难度大

　　林立人说：“深圳的个人合作建房者并没有成立一个公司，目前是一个松散的组织。在加入后，大家出的钱都是一样的，每个人的权利也是一样，这也带来了决策上的难题。在竞拍现场，价格是随时变化的。一旦超过了我们预先定好的价格，哪怕就是一平方米再多加一元钱，我也不敢随便举牌。在那种千钧一发的时刻，根本不可能再聚众商议。”

　　由于这种决策机制上的不灵活，从2004年12月到2005年9月，深圳个人合作建房者参加的三次房产拍卖都未能竞拍成功。“后来，大家商量着改变了策略，大家先商议出可以接受的最高价格，另外给我5%的上浮权限。这次拍卖的价格就超过了我们商定的最高价，如果没有这个浮动，又要失败了。由于个人合作建房涉及的人很多，很难保证定好的最高价不被竞拍对手知道，如果他们故意和我们抬价，我们还是很难竞拍成功的。”

　　“我们只是小小的补充”

　　成功拍得两栋宿舍楼后，随着媒体的报道，越来越多的人知道了林立人，不少人也期望着像姜丽君一样加入到深圳个人合作建房联盟中。2月9日下午，在短短的半个小时内，林立人就接到了3个要求加入个人合作建房的电话。

　　林立人说：“首次拍卖成功后，陆续参加报名的已近千人。除了购买这两栋宿舍楼的81人外，剩下还有900余人等着要房子。”由于领着不少人买房子又一心想买地建房，林立人甚至还接到匿名的威胁电话，但他一直都未放弃。

　　“我们特别感谢政府和媒体的支持，也请房地产商给我们更多的宽容。我们不管怎么做也是一个很小的补充。”林立人说。

　　由理想退回现实

　　相对于个人合作建房委托房地产企业拿地的温州模式来说，深圳和广州的个人合作建房相继转向拍房。由初始的“合作建房”到现在的“合作拍房”，给人的感觉是“合作建房”走进了死胡同，至少是变了味，和最初的想像已经拉开了距离。

　　对此，广州个人合作建房的发起人魏琨说，“合作建房”是一个广泛的概念，“合作拍房”只是其中的一种形式，这只是一个概念上的差别，并不是在忽悠老百姓。不论这是否自欺欺人，必须得承认，只有跨越现实的几道坎，才能理直气壮称合作建房。

　“寻求政府与政策支持拿到地皮是合作建房‘难迈的第一步’。土地拍卖在政策上没有限制，但是目前若要获取土地的使用权就必须与一些大型房地产开发企业竞争，他们的资金实力雄厚，又具有很大的品牌效应，面对这些企业，我们绝对弱势。”魏琨说这是没有实现真正意义上合作建房的症结之一。

　　“其次是融资的问题，要求每位个人集资建房参与者一次拿出数十万元并不现实。向银行贷款是一条重要途径，然而在银根紧缩的今天，银行界很难向集资建房者放贷，银行现在既没有相关政策，也没有具体运作的细节，更没有市场认可的标准。加之个人集资建房者大都是普通老百姓，拿什么来抵押？”融资是合作建房的第二道障碍。

　　合作建房的理想并未放弃

　　个人合作建房到底能走多远？林立人说，个人合作建房是以一种方式解决想买房又买不起房的人的住房问题。这实际上是把建房权还政于民。目前在欧洲的一些国家，这种形式比例已经超过了30%，国外在这方面的成功证明合作建房还是大有可为的。但是，现在的合作拍房只是一种符合中国国情的最具操作性的选择。

　　不过，林立人并没有放弃合作建房的理想，下一步就想着竞拍位于深圳龙华一块有6万多平方米的土地，如果竞拍成功了，建好房后，一次性就可以解决1000人的住房问题。目前对于林立人来说，能否拿到土地的关键问题就是资金。

　　姜丽君则告诉记者，从“合作建房”到“合作拍房”，是从理想走进了现实。

　　个人合作建房的发起者都是什么人？

　　从“合作建房”到“合作拍房”，这一最新举动在深圳、广州的成功，再一次吸引了全国媒体的关注。

　　在接受采访的时候，林立人始终不愿摘掉阔沿帽，红色的T恤显得特别醒目。在他的主动邀请下，几家媒体齐聚在他的99＋1公司会议室，并不狭窄的会议室显得相当拥挤。两小时的采访，被“塞”得满满当当、应接不暇的电话一点也没影响他的思路。

　　广州发起人魏琨、深圳发起人林立人、北京发起人于凌罡……这个队伍越庞大。“我们彼此联系，相互交流，已经在北京、温州和深圳开过三次会议。虽然目前还比较松散，但已经开始筹划成立一个联盟。”魏琨说，他们在不断吸纳新力量。

　　能说能侃、言辞富有感染力，看起来，这是一群特立独行的人。