客户满意“资金监管”

　　市建委发布的有关房屋中介代理的二手房买卖、交易资金必须通过专用监管账户划转规定至今，全市范围内二手房交易资金已经全面纳入代收代付监管服务系统。

　　据“信一天不动产”统计资料显示：政策推行以来，各区房管局二手房资金监管业务量呈上升趋势，买卖双方采用资金监管划转交易资金的大概占全市二手房交易总量的80%以上。而各房地产管理局交易大厅也纷纷为买卖双方进行二手房交易资金监管咨询服务活动，比如石景山、朝阳地税局现场为广大群众提供业务介绍和政策咨询，1天内可接待咨询群众达50多人次。

　　据“链家地产”统计数据分析，4月15日资金监管执行首日，链家地产共有47对二手房交易双方签署了《北京市存量房交易结算资金划转协议》，占到当日总成交量的九成左右。

　　“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为，通过银行划转交易结算资金之所以能够成为二手房消费者选择的主流方式，根本原因在于当前二手房成交总价较大，自行过款是以个人为单位的收付款形式，信用度较低，又缺乏第三方的监管，风险较大，反之，“专用账户”由银行作为第三方监管，房款可以得到最有效的安全保障。

　　部分客户选择自行过款

　　尽管多数客户选择了“资金监管”的方式过款，但也有部分客户选择自行过款。金育松认为，这是由于以下三个原因影响卖方做“资金监管”意愿较低。

　　首先，房款划转时间节点相对后延。因为根据资金监管划转协议规定，只有在房屋转移登记手续办理完毕、买方取得新产权证、卖方取得办结单时，才能将房款划转给卖方，而在资金监管实施以前，在部分消费者的需求下，是可以在取得完税凭证做完物业交割后，卖方便可拿到房款。

　　第二，房屋贷款周期较长，影响卖方心理。由于前期的面签、审核、批贷等环节，贷款购房的周期远较一次性付款购房为长，这就意味着卖方拿到房款周期也更长。相对更长的周期让卖方从心理上更愿意自行过款。这也是在选择资金监管的客户中，一次性付款购房的占比高达63%左右的原因。

　　第三，一些区县产权转移办理周期相对较长。例如，在“链家”首日选择资金监管的客户中，海淀区房产的买卖双方意愿最高，这主要在于海淀区实现了当日办理产权转移，立等可取的高效率服务。

　　中小中介寻求合作

　　“资金监管”的政策落实后，京城房产中介确实也出现了前所未有的骚动，可谓“几家欢乐几家愁”。据“我爱我家”的统计，现在市场上部分只有一家店或者两三家店面的小中介，在政策下发后已经陆续关张大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接转行，连牌子都没来得及换就做起了其它生意。

　　据北京市中介行业协会提供资料，目前北京市有2700余家房产经纪公司，其中以二手房交易为主流业务的大概有1300余家，而从目前获得资金监管备案的保证机构来看，不过50余家，也就是说还有1200余家尚未开设或者不具备开设“专用账户”条件的经纪公司，如果这些经纪公司想办理资金监管，就必须寻求与开设了“专用账户”的经纪公司的合作。

　　从两者的合作角度来看，整个交易流程是由大中介和小中介合作完成的，小中介主要促成前期买卖双方的交易达成，大中介主要负责后期资金监管（其中主要包括产权过户）。小中介与不同的大中介合作当中，就有可能因为协调、合作银行数量等问题导致后期房款交割的时间不一样。能否为其成交客户提供较强的后期交割时效性成为小中介们关注的要素。

　　另外，由于小中介本身成交量有限，在资金监管实施、客户资金不再通过公司自有账户的前提下，流动资金成为小中介生存的一大瓶颈；而与大中介的合作，则可能存在大中介收取费用以及在转按揭业务中额外收取费用的问题，这既增加了本就缺乏资金的小中介的成本，也有可能增加客户的成本，最终导致客户直接选择大中介进行交易。不增加其成交客户的交易成本也是其最为关注的一个方面。