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认筹卖楼已成潜规则打击炒房还需抓源头

作者：未知出处：珠江晚报日期：2007-01-24 浏览人数：8402 字体大小：大中小

认筹、内部认购、ＶＩＰ认购……这些商品房销售过程中出现的名词，市民或多或少都听过，不少人也是通过这些环节买的房子。市政协委员刘芳昨日在提案中表示：“这些都是房地产交易的‘潜规则’！政府应严厉禁止非法房产预售，坚决平抑房价。”
    刘芳说，非法预售在珠海非常普遍。两会前她到自己小区附近的楼盘询问是否有预售证，得到的答复是“正在办理”，却建议她先交首期房款以获得优惠。经过调查，刘芳提交了《必须严厉禁止非法房产预售，坚决平抑房价》的提案，认为在拿到预售证前进行非法销售，是开发商、炒房者、中介代理联手操控的结果。
    刘芳说，这种炒卖过程是不用缴纳任何契税、所得税或者营业税，暴利的后面就是不断催高的商品房价格。
    近几年珠海房价上涨较为迅速，刘芳在提案中直指房地产成了老百姓的切肤之痛，一套８０平方米的住房价格是年人均可支配收入的１４．８倍，大大超过了国际认定的发展中国家一般在４至６倍的标准。她提出了公开房价成本、加强房地产信贷管理等４项建议，希望政府能采取严格手段平抑房价快速上涨。

□行业潜规则
大多数楼盘都会“认筹”
    非法预售行为到底有多普遍？我市一房地产业内人士表示，几乎绝大多数新开发楼盘销售都有“认购”或“认筹”环节，后者更是接近半公开。

    该人士说，绝大多数开发商在拿到预售证之前都会提前收取资金，但名目和目的有较大差别。收取一两万元到十万元左右的订金称为认筹，这样做的开发商，其目的肯定不是为了回笼资金，而是为了先期了解市场，为将来定价做准备，认筹的人多房价就会高些，认筹人少就会低些。还有的开发商通过认筹，自己先售出部分房屋，剩下的再交给营销公司销售，以便少付些代理费。而且一户认筹款虽然仅几万元，加起来却可能有上千万，从认筹到真正预售要半年到一年多，开发商等于获得了一笔无息贷款。到了正式预售时，交了认筹金的“准业主”可以选择购房、转让选房权、也可选择拿回认筹金，看起来“准业主”毫无风险，因此极具吸引力。
    个别中小开发商资金实力不足，会用“内部认购”的形式提前预售。该业内人士说，我市许多项目常常先由承建商垫资建设，从楼盘出地面开始，开发商就要逐层向承建商付款，一直到取得预售证、正式发售前，是开发商资金链最紧的阶段。因此个别开发商在还未取得预售证前，以总价打折、优先选房等好处诱使购房者提前缴纳全部房款或首付款，购买一个所谓的“房号”。“资金链更加紧张时，开发商甚至会一房多卖，留下严重隐患，资金链断裂的后果不堪设想，我市金色九洲事件就是一个典型例子。”

□现状对接
        刘芳在提案中提出四点建议，要求加强监管商品房非法预售，而记者从多方获悉，提案中的部分建议，我市已有管理部门在实施或准备实施，国家也将陆续出台相关政策，从多方面加强房地产销售监管。
四项建议VS相关现状
    筹建 “商品房预销售网上备案系统”，解决房地产市场交易信息不透明、市场信息不对称的状态，以彻底遏制非法预售“潜规则”。
    珠海市商品房预（销）售专网于日前正式启动，今后市民可以在买房前上网查看其预售许可证、各商品房房号、户型等信息，今年３月还将实现网上签订房屋买卖合同，动态公布销售情况。
    市委常委、副市长霍荣荫认为，预售专网将使我市房地产市场信息更加公开、透明，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价等行为，起到稳定住房价格、促进房地产业持续健康发展的作用。

    督促各商业银行认真履行人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，严格执行“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。
    去年１１月，北京市银监局紧急叫停北京市未封顶楼盘的个人住房商业贷款业务，以防范房地产金融风险。记者昨日从我市数家银行了解到，目前珠海市各银行仍以取得预售证为个人按揭贷款必要前提，我市发放预售证按广东省相关文件执行，条件是７层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封项；７层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成２／３结构工程。

    制定房地产成本、价格信息披露制度，解决买卖双方信息不对称的问题，形成一个价格的合理形成机制。
    “土地增值税政策将在２月１日起实施，如果它能得到严格执行，将很大程度上促进房屋成本透明化。”北师大珠海分校不动产学院院长助理、不动产研究所所长黄兴文表示。他说，过去除了上市房地产公司按规定必须公开企业信息，对其他开发商的账目，税务部门只能有疑义时才能核查。土地增值税政策实施后，每个开发商必须为每个项目申报收入中的扣除项目，开发商必须拿出票据证明花在人工、材料、宣传方面的成本，虽然依然可能多报支出，但起码不会太离谱。

    借鉴香港期房交易管理的经验，从信用体系、法律制度的建设着手，建立并公开房地产开发商的诚信档案，引进律师对预售合同的监督作用。
    在我市建设信息网首页右侧，“房地产信用档案”的链接已经备好，页面尚在建设中。市建设局相关负责人表示，信用档案是珠海市商品房预售系统中一项功能，目前正在进行前期工作，该功能投入使用后，开发商诚信档案将公开可查。
    珠海律师协会房地产法律业务委员会主任李坚认为，目前一手楼市场基本处于无序状态，除了获得预售许可，之后所有销售环节都没有监管。李坚说自己也看到许多预售合同上根本不标明“应去登记中心备案”，许多购房者却很安心地拿着这样一份全无法律效力的合同。他认为政府应规范预售合同中必要条款，而学习国外经验、由律师介入预售环节可以从根本上解决这一问题。

□观点

    非法预售应如何管理？问题源头又在何处？针对刘芳委员的提案，记者采访了相关政协委员和专家，他们表达了各自的观点。
二手房更能体现真正价值
市政协委员、中国人民银行珠海市中心支行办公室副主任刘芳
    刘芳去年在吉大买了第二套房子，是通过中介买的二手房，１平方米３６００元。“我不建议大家买一手房，二手房经过市场沉淀，能体现出真正价值。”她表示，现在房地产市场处在异常状态，市民对风险认识不足，大家既然明白销售中存在的猫腻，就不要自愿上钩助长非法预售之风。

要重点打击内部认购
市政协委员、珠海国家高新技术产业开发区常务副主任曾志
    曾志认为，对非法预售的打击，应重点放在“内部认购”，因为它形成了“假认购、真预售”的事实，已经实际完成了买卖，却没有法律保证，涉及资金量也更大，必须严厉打击。对开发商罚款几千元上万元不痛不痒，不如在确认其非法内部认购后，对其处以不得预售、只能建成现房后销售。

预售制度本身存在漏洞
广东省政府参事、北京师范大学珠海分校不动产学院教授潘蜀健
    早在２００５年３月，潘蜀健就通过各种渠道呼吁逐步取消预售制度，逐年提高预售门槛，用３到５年时间从卖楼花过渡到卖现楼。他认为，商品房的预售制度设计存在漏洞，执行中大家都看到问题，不断呼吁要加强监管，政府也出台一系列措施，但效果并不理想。更关键的是，用不断增加管理环节去维护一个漏洞百出的制度，本身就是不合理的。